Gli investimenti in un immobile in costruzione con fideiussione bancaria o assicurativa diventano più sisicuri: il decreto del Ministero della Giustizia n. 125/2022, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 197 del 24/8/2022 e applicabile ai contratti di garanzia firmati a partire dal 23/9/2022, elimina ogni possibilità di recesso per il garante e introduce tutta una serie di nuove tutele per l’acquirente e di vincoli per i garanti. Vediamo tutto in dettaglio.
Garanzia fideiussoria per acquisto dal costruttore
La fideiussione è una garanzia con la quale un soggetto (fideiussore) si obbliga nei confronti del creditore a soddisfare in via accessoria l’obbligazione assunta da altri. Secondo quanto previsto dal D.lgs. 122/2005, in caso di immobile in costruzione, la fideiussione prevede una copertura in caso di pignoramento, fallimento o altre situazioni di crisi del costruttore, garantendo ai compratori la restituzione dei soldi già versati (es. caparre, anticipi e interessi).
Le nuove tutele per i compratori
D’ora in poi banche e assicurazioni dovranno utilizzare un apposito modello di garanzia fideiussoria, che impedirà loro di tirarsi indietro dalle garanzie promesse e costringendole ad uniformarsi a delle “clausole tipo”, compresa quella prevista dall’articolo 2, comma 4, del modello stesso, in base alla quale non è ammesso il recesso da parte del garante.
Modello per le garanzie fideiussorie
Il nuovo modello per le garanzie fideiussorie si applica ai contratti stipulati a partire dal 23 settembre 2022. Le fideiussioni già stipulate dal 16 marzo 2019 – quando è entrato in vigore il sistema di tutela in attesa del regolamento attuativo – rimarranno efficaci fino alla scadenza. Qualora vengano rinnovate, tuttavia, dovranno essere adeguate alle tutele previste dal nuovo modello standard.
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Le nuove garanzie per gli acquirenti
- L’obbligo di indicare in modo chiaro ed esatto l’importo massimo garantito in una scheda richiamata dal contratto (di cui viene fornito il modello tipo);
- le condizioni generali di fideiussioni (somma garantita, durata, tempi e modalità di escussione) sono derogabili solo in senso più favorevole per il beneficiario;
- il nuovo modello standard per la garanzia fideiussoria solleva il compratore dall’obbligo di fare causa preventiva al costruttore inadempiente per poter chiedere il rimborso al garante;
- il garante non può tirarsi indietro dal rimborsare il compratore, in caso di morosità da parte del costruttore (se non ha pagato alla banca o all’assicurazione quanto dovuto per il servizio di garanzia): recuperare il credito è compito del garante e questo non può gravare sul compratore;
- viene fissato il termine di 30 giorni dal ricevimento della richiesta di indennizzo, tramite raccomandata o PEC, per il pagamento della garanzia (in caso contrario banche e assicurazioni devono rimborsare al beneficiario anche le spese da lui effettivamente sostenute e necessarie per conseguire il pagamento, oltre ai relativi interessi;
- qualora il compratore riesca ad ottenere l’immobile avvalendosi, ad esempio, della prelazione in caso di vendita all’asta, dovrà restituire le eventuali somme eccedenti, rispetto al prezzo pagato, ricevute dalla banca o dall’assicurazione. Importo che viene ridotto qualora la casa acquistata sia di minor valore rispetto a quella inizialmente pre-acquistata, per caratteristiche e finiture. Il procedimento di stima dell’immobile viene descritto dal modello standard.
