Rapporto immobiliare residenziale 2016

Continua a migliorare la situazione del mercato immobiliare italiano, con le compravendite immobiliari che mostrano segnali di ripresa, con riferimento ai dati 2015 (+6,5%, quasi raddoppiato rispetto a quello dell’anno precedente) contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’ABI. I dati fanno riferimento sia alle dinamiche relative alle compravendite che alle locazioni nel segmento residenziale.

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È il secondo anno consecutivo con il segno più per il mercato immobiliare residenziale italiano, anche se il volume delle compravendite, meno di 450mila unità, è ancora ben lontano dai livelli di un tempo: escludendo il picco negativo del 2013 si tratta ancora del dato peggiore degli ultimi 30 anni. A spingere l’andamento positivo del 2015 sono stati:

• la politica monetaria di alleggerimento quantitativo della BCE;
• i valori negativi dei tassi di interesse applicati ai mutui;
• la diminuzione dei prezzi di vendita.

Analisi territoriale

A livello territoriale la crescita maggiore di compravendite si registra al Nord (10%), mentre il Centro è l’unica macroarea a registrare una leggera flessione nel tasso di crescita rispetto al 2014, nel Meridione la crescita è stata del +4,1%, con una variazione a doppia cifra per le isole (+10,7%). Le regioni che hanno fatto registrare un tasso di crescita superiore al 10% sono il Veneto, il Friuli-Venezia Giulia, la Toscana e la Basilicata. Buone anche le prestazioni della Lombardia, con un +9% della Lombardia ed una quota di compravendite pari ad oltre un quinto del mercato nazionale. Non a caso il primato, a livello di compravendite nelle grandi città, spetta a Milano (+13,4%).

Dimensioni degli immobili

Crescono le dimensioni delle abitazioni acquistate: le compravendite di monolocali sonno aumentate solo dello 0,8%, mentre quelle delle unità più grandi del +9,7%, la superficie media è di 106,1mq, anche se in assoluto continuano a prevalere i tagli piccolo e medio.

Mercato delle pertinenze

Riprende nel 2015 anche il mercato delle pertinenze, sia relativamente ai box auto (+4,5%), sia riguardo ai magazzini (+3,8%), soprattutto il Nord, mentre al Sud e nelle Isole si registra addirittura un dato negativo.

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Fatturato

Cresce il fatturato (+5,4%), ma meno della crescita dei volumi (+6,4%), per un totale di 76 miliardi di euro), a fronte di un fatturato medio per unità immobiliare compravenduta di quasi 2mila euro inferiore al passato.

Locazioni

Per quanto concerne i dati relativi al mercato delle locazioni, presenti per la prima volta nel Rapporto immobiliare:

• le case affittate nel 2015 sono state quasi il 6% dello stock potenzialmente disponibile;
• quasi 4,6 miliardi gli euro di canone complessivo;
• oltre 75 milioni i mq di superficie;
• la superficie media delle abitazioni locate è pari a circa 92 mq;
• il canone annuo medio per unità di superficie è 60,6 euro/mq, in calo del -2,3% rispetto al 2014.

Ad agevolare l’analisi legata alle informazioni sul mercato delle locazioni anche l’introduzione del nuovo modello di registrazione (RLI), che tuttavia ha creato una discontinuità nella serie storica, riducendo le possibilità di confronto con gli anni precedenti.

Nell’analisi sono state considerati quattro segmenti di mercato:

• l’ordinario transitorio (ORD_T), che rappresenta il 16% del mercato;
• l’ordinario di lungo periodo (ORD_L) che rappresenta il 55% del mercato;
• l’agevolato per studenti (AGE_S), che rappresentano il 3% del totale;
• l’agevolato concordato (AGE_C), che rappresenta il 26% del mercato.

Il canone medio annuo per unità di superficie risulta in calo per tutti i segmenti di mercato, il più elevato è quello dei contratti di locazione agevolati per gli studenti (70,7 euro/mq), il più basso è quello dei contratti ordinari di lungo periodo (58,7 euro/mq). Gli affitti più alti si registrano a Milano nel mercato ordinario (131,7 euro/mq) e a Roma in quello agevolato (116,4 euro/mq).

I mutui ipotecari

Nel 2015 è aumentato decisamente il ricorso al mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione: la quota di scambi con ricorso al mutuo rispetto al totale degli acquisti guadagna quasi cinque punti percentuali portandosi al 45,5%; al Nord raggiunge il 50%; al Sud è inferiore al 35%. Nel 2015 l’incremento degli acquisti assistiti da ipoteca è cresciuto del +19,5%, gli acquisti senza ricorso al mutuo segnano invece un calo del -1,9%. L’incidenza degli acquisti con mutuo ipotecario rispetto alle compravendite di abitazioni da parte di persone fisiche risulta più elevata nelle grandi città (con più di 250mila abitanti) con una quota di transazioni assistite da ipoteca del 49%, a fronte di un’incidenza piuttosto bassa nei comuni piccoli, 34,6%.

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Nel 2015:

• gli incrementi maggiori riguardano gli acquisti con mutuo di abitazioni grandi (+25,9%), medie (+21,6%) e medio-piccole (+16,6%);
• le uniche flessioni si registrano nell’acquisto dei monolocali nei comuni capoluogo delle Isole (-2,9%) e nei comuni non capoluogo del Centro (-1,1%) del Nord Est (-2,5%):
• si è assistito ad un ritorno degli acquisti di abitazioni grandi (+24,4%) e medie (+22,6% circa) nei capoluoghi;
• l’incidenza degli acquisti con mutuo ipotecario risulta massima per le abitazioni di taglio medio e grande dove la quota di acquisti con ricorso al mutuo ipotecario supera il 50% (53,9% per le abitazioni medie e 52,7% per quelle grandi);
• elevata è l’incidenza anche per gli alloggi di dimensione medio-piccola dove si osserva una quota del 48,7% di acquisti assistiti da ipoteca rispetto al totale delle compravendite di abitazioni di queste dimensioni effettuate da persone fisiche;
• l’incidenza è minima per i monolocali acquistati nei Comuni con meno di 5.000 abitanti (11%) ed è massima (56% circa) per le abitazioni di media dimensione acquistate nelle grandi città (oltre 250 mila abitanti).

Il capitale erogato è cresciuto del +19,4%, passando da circa 19,3 miliardi di euro del 2014 a 23 miliardi di euro del 2015. Da sottolineare che l’analisi ha preso in considerazione solo i mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche la cui garanzia reale è data proprio dall’abitazione acquistata, escludendo gli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione.

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