La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una tipologia di compravendita immobiliare che similmente al rent to buy è basata sull’affitto ma che, in questo caso, opera attraverso un soggetto terzo (es.: la banca). Si tratta di una locazione finanziaria pensata per la prima casa: ad acquistare l’immobile è l’intermediario, che lo affitta all’inquilino con contratto a canone prefissato, al termine del quale il locatario ha diritto all’acquisto. Sono previste detrazioni fiscali per chi ha meno di 35 anni e reddito fino a 55mila euro l’anno.
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L’alternativa rent to buy, invece, opera in maniera simile (affitto + diritto di acquisto) ma senza figure intermediarie. Tale formula è oggetto della guida “Il rent to buy e altri modi per comprare casa” realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 associazioni di consumatori, è di particolare interesse alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Stabilità in materia di locazione finanziaria per l’acquisto della prima casa.
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Nella guida non mancano gli approfondimenti sulle altre modalità di acquisto casa alternative alla compravendita: locazione con patto di futura vendita, vendita con riserva della proprietà, vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale, preliminare ad effetti anticipati.
Guida al rent to buy
Con il rent to buy chi ha intenzione di acquistare un immobile ma non ha i mezzi può optare per un utilizzo immediato, pagando un affitto e rinviando la compravendita, dal cui prezzo potrà essere sottratto (in tutto o in parte) l’importo dei canoni di locazione versati. Si può applicare a qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi, terreni e immobili in costruzione.
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La guida ne illustra gli obblighi del venditore e del futuro acquirente e i regimi fiscali che si applicano, indica chi paga le imposte immobiliari e a chi spettano diritti e oneri condominiali, spiega come si gestiscono le spese di ordinaria manutenzione e le riparazioni straordinarie.
In pillole:
- immediato utilizzo dell’immobile;
- canone costituito da due componenti: remunerazione del godimento e imputazione al prezzo di acquisto;
- diritto di acquisto entro un termine stabilito;
- possibilità di imputare al prezzo di vendita una parte del canone.
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Il Decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014, articolo 23) ha introdotto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari fino a un massimo di 10 anni, attraverso un notaio: la trascrizione rappresenta una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Il proprietario, quindi, non potrà venderlo, aprire ipoteche o costituire altro diritto pregiudizievole. Stesso vincolo per eventuali creditori del venditore, che non possono iscrivere ipoteche sull’immobile oggetto di rent to buy, nè pignorarlo. In pratica questo contratto riserva l’immobile al futuro acquirente, nei confronti del quale non ha effetto qualsiasi trascrizione o iscrizione. Viceversa non c’è obbligo di concludere la vendita al termine del periodo di affitto pattuito: l’inquilino ha un diritto di acquisto che può decidere se esercitare o meno.
Nel caso in cui decida di non procedere all’acquisto, il proprietario ha diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera parte degli affitti pagati destinata all’utilizzo, mentre restituirà la componete eventualmente versata relativa al prezzo di vendita.
