L’emergenza Covid scattata ormai oltre un anno fa ha avuto un impatto significativo in tutti i settori economici. Per quanto riguarda il mercato immobilare, i primi forti cali sono stati registrati nei primi due trimestri del 2020, mentre nella seconda parte dell’anno, secondo l’ultima nota trimestrale dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), le compravendite sono aumentate e nel IV trimestre quelle residenziali sono state quasi 15mila in più (+8,8%) rispetto allo stesso periodo del 2019.
Il Coronavirus ha avuto conseguenze anche sui prezzi degli immobili, aumentati del +2,3% negli ultimi 12 mesi, per la prima volta dopo 7 anni di ribassi, secondo l’indice di Idealista, sito di compravendite immobiliari. A fine 2020 nel nostro Pase il prezzo delle case era in media di 1.744 euro al metro quadro, con un aumento nell’ultimo trimestre del +0,6%. Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista: «il mercato immobiliare ha retto bene l’urto della pandemia sotto la spinta delle mutate esigenze abitative innescate dalla crisi e dei tassi d’interesse ai minimi storici.
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Gli agenti immobiliari si sono saputi adattare alle mutevoli circostanze del mercato trovando il modo di lavorare anche in condizioni di distanziamento sociale grazie all’ausilio delle tecnologie (abbiamo assistito a un aumento delle inserzioni con virtual tour e gli agenti hanno iniziato a fare open house con live streaming). Con tali premesse le prospettive 2021 sono inprontate a un cauto ottimismo perchè ai primi segnali di ripresa dell’economia, il mercato immobiliare è stato piuttosto rapido nel recuperare».
Vediamo l’analisi territoriale dell’impatto che ha avuto il Covid-19 sulle compravendite immobiliari e sui prezzi delle case in Italia.
Compravendite immobiliari: l’effetto Covid
Nel terzo trimestre del 2020 il segno positivo delle variazioni tendenziali era stato rilevato a livello nazionale solo per i Comuni non capoluogo. Nel IV trimestre le variazioni positive hanno invece visto coinvolti anche i capoluoghi (+2,9%) e i Comuni minori (+11,8%). Questo andamento generale ha permesso di chiudere l’anno contenendo l’effetto dei pesanti cali di marzo, aprile e maggio: nel 2020 la diminuzione delle compravendite residenziali, rispetto al 2019, è stata complessivamente pari al -7,7%, pari a circa 46 mila unità scambiate in meno.
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Solo nei capoluoghi del Sud il complesso degli scambi di abitazioni il tasso tendenziale è stato negativo, anche se di poco (-0,1%). Al Centro si registra la più alta crescita degli scambi nel IV trimestre (+12,3%), soprattutto grazie ai Comuni minori (+16,8%), ma anche alrialzo dei volumi di compravendita nei Comuni capoluogo (+6,9%), il più alto tra le aree del Paese. Nelle Isole l’andamento delle compravendite è perlo più simile, sia nei capoluoghi che alrtove (+5,9% e +8% rispettivamente). Al Nord Ovest e Nord Est, al contrario, il divario è piuttosto marcato: nei capoluoghi gli scambi di abitazioni sono in aumento del +1%, negli altri Comuni il tasso tendenziale di crescita supera il +10%.
Prezzo immobili: effetto Covid
I prezzi degli immobili sembrano essere aumentati un po’ ovunque in Italia, ma soprattutto in Lombardia (+9,2%), seguita a distanza da Emilia-Romagna (3%), Lazio (2,2%) e Friuli-Venezia Giulia (1%). Tutte le altre Regioni segnano incrementi marginali. Cali si registrano invece in Molise (-5,4%), Marche (-3,8%), Sicilia (-2,8%), Abruzzo (2,5%) e Umbria (-2,3%).
I prezzi dei principali mercati del Centro-Nord hanno registrato incrementi come frutto degli elevati livelli della domanda a Torino (5,1%), Bologna (2,4%) e Roma (2%). All’opposto il Sud dove, ad eccezione di Bari (3,4%), si registrano variazioni negative a Napoli (-3,5%), Catania (-4%) e Palermo (-4,2%).
Guardando i prezzi al metro quadro i più alti si trovano in Liguria (2.458 euro/m²), seguita da Trentino Alto Adige (2.436 euro/m²), Valle d’Aosta (2.337 euro/m²), Toscana (2.240 euro/m²), Lazio (2.126 euro/m²) e Lombardia (1.831 euro/m²), fino ad arrivare ai 896 euro al metro quadro del Molise, la regione più economica, davanti alla Calabria (900 euro/m²).
A livello di province:
- le flessioni maggiori si registrano a Isernia (-7,2%), L’Aquila (-6,8%), Crotone (-6,5%), Ancona (-6,4%), Sondrio (-6%) e Fermo (5,4%);
- gli incrementi maggiori degli ultimi 12 mesi spettano a Milano (18%), seguita dalle province di Modena (7,2%), e Brescia (7,1%), Vicenza (6,3%), Reggio Emilia e Lucca (6,2% per entrambe), Bologna (5,9%), Bergamo (5,6%) e Sassari (5,2%);
- Bolzano (3.629 euro/m2) si conferma la provincia più cara d’Italia davanti a Savona (3.084 euro/m2), Firenze (2.834 euro/m2), Milano (2.704 euro/m2), Imperia (2.610 euro/m2) e Lucca (2.605 euro/m2);
- le più economiche sono Isernia (735 euro/m2), Caltanissetta (702 euro/m2) e Biella (619 euro/m2).
A livello di capoluoghi:
- l’indice generale dei prezzi conferma una lieve prevalenza di dei mercati cittadini in saldo negativo (57), contro 52 centri in terreno positivo rispetto all’anno scorso;
- Cagliari è l’unico mercato a non aver subito variazioni;
- i rialzi maggiori si registrano a Milano (20,2%) e Caltanissetta (10,8%);
- le contrazioni maggiori spettano a L’Aquila (-6,8%), Campobasso (-6,2%), Ragusa (-6,1%) e Chieti (-6%);
- i prezzi maggiori si trovano a Venezia (4.445 euro al metro quadro), più che a Milano (4.060 euro/m²);
- i prezzi più bassi li troviamo a Ragusa (743 euro/m²), Caltanissetta (773 euro/m²) e Biella (solo 710 euro per metro quadro).
