Il mercato immobiliare risentirà ancora dell’emergenza Covid: le compravendite diminuiscono e le stime vedono la flessione proseguire oltre il 2020 con conseguente calo dei prezzi, ma ci sono segmenti che non conoscono crisi a partire dal lusso, e trend emergenti come una maggior domanda di case in periferia fuori dalle grandi città e il crollo delle richieste di alloggi per studenti universitari. Vediamo tutto.
Scenari post-Covid
L’impatto del Coronavirus sul mercato immobiliare dipende da molteplici fattori: non solo la congiuntura economica, improvvisamente mutata, ma anche il cambiamento degli stili di vita, almeno nel breve periodo.
Gli studenti fuori sede, ad esempio, sono meno propensi a tornare nelle città in cui si trova l’ateneo che frequentano, con il rischio di sostenere spese che potrebbero non essere più necessarie ai tempi della didattica a distanza. E ci sono studi in base ai quali emerge un effetto smart working, che vede molti lavoratori riflettere sull’ipotesi di uno spostamento fuori città, dove i prezzi sono inferiori e la vita è più a misura d’uomo.
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Andamenti di mercato
Al di lì dei trend, le analisi di mercato registrano una forte contrazione nel 2020 e un sentiment sfavorevole per la fine dell’anno e per il 2021, pur con diversi scenari allo studio.
Partiamo dal consueto sondaggio congiunturale dell’Agenzia delle Entrate effettuato in collaborazione con Banca d’Italia: nel primo trimestre 2020 è scesa la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile (dall’84,4% di fine 2019 al 72,8%) e sono diminuiti sia i potenziali acquirenti sia i mandati a vendere. Il 46,9% degli agenti segnala un aumento dei casi di rinuncia all’acquisto e di rinegoziazione delle transazioni per cui era stato già stipulato un contratto preliminare o era stata accettata la proposta dell’acquirente. Tra questi operatori, il 70,1% segnala che il compratore si è ritirato a causa di un cambiamento delle sue condizioni reddituali o occupazionali, mentre il 38,% riporta rinunce per difficoltà nel reperimento del mutuo.
Le prospettive «sono divenute ampiamente sfavorevoli. Circa i due terzi degli agenti prevede che l’epidemia di Covid-19 avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni, che si protrarrebbero oltre l’anno in corso». Le attese di breve periodo sono negative, ma migliorano sui due anni. Nomisma presenta uno scenario base con una flessione del mercato immobiliare pari al 18%, con una riduzione dei prezzi che va dal 2,6% per il segmento abitativo al 3,1% in quello direzionale e al 3,2% nel commerciale – vengono considerati anche uno scenario più avverso (con una flessione del 22% delle vendite e del 4% per i prezzi nei segmenti monitorati) e uno più favorevole (che limita i danni a -14,1%) – con le compravendite 2020 al di sotto delle 500mila unità, in diminuzione del 18% sulle 603mila del 2019.
La città in cui la flessione è più contenuta è Milano, seguita da Firenze, Padova e Bologna. Cali modesti anche a Venezia e Palermo, limitatamente agli immobili d’impresa, mentre sono peggiori i dati di Catania, Bari e Roma. Male Torino e Napoli nel residenziale.
Per quanto concerne gli studenti fuori sede, almeno per il momento stentano a tornare nelle città: le cifre sono dell’ufficio studi di Immobiliare.it, che vede un’impennata dell’offerta, +290%, determinata da un calo della domanda.
Di contro, Engel & Völkers, gruppo del settore immobiliare di pregio, segnala che il Covid non sta danneggiando il segmento lusso, dove compravendite e prezzi restano relativamente stabili. E presenta un trend di incremento della domanda per immobili con giardino, terrazzo abitabile, grandi spazi per lavorare in smart working. Il trend che privilegia immobili con spazi all’aperto, magari fuori città, viene fotografato anche da un’indagine di Idealista, che registra una crescita del 29% della domanda di case in campagna, con picchi nelle province di Brescia e Alessandria, seguite da Asti, Verona, Viterbo e Brindisi.
