A disciplinare nomina, compiti, facoltà e doveri della figura dell’amministratore di condominio sono il codice civile (artt. 1129 e 1130 c.c.), la riforma del condominio (L. 220/2012) e la“legge sulle professioni non regolamentate” (L. 4/2013). Si tratta fondamentalmente di un gestore ufficiale dei beni comuni che dispone dei necessari poteri di agire nell’interesse comune sia contro i terzi sia nei confronti degli stessi condomini.
=> Precompilata 2017: obblighi per condomini
Nomina
Il mandato di amministratore di condominio deve essere conferito dall’assemblea dei condomini, che deve deliberare con la maggioranza dei partecipanti prevista dall’art. 1136 del codice civile: devono rappresentare almeno 500 millesimi (la metà del valore delle unità abitative).
Tale ruolo può essere ricoperto sia da una persona fisica che da una persona giuridica (società), come disposto dalla riforma introdotta dalla legge n. 220/2012. Il mandato ha validità un anno, ma può essere rinnovata al termine per un ulteriore anno.
La nomina dell’amministratore di condominio ad oggi è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, se il numero è pari o inferiore ad otto (condomini minimi o piccoli condomini), la nomina è facoltativa. Qualora la nomina dell’amministratore sia obbligatoria ma i condomini non provvedano, a farlo sarà l’autorità giudiziaria.
=> Condominio: nuovi obblighi e ripartizione costi
Requisiti
Per diventare amministratore di condominio è necessario essere in possesso di alcuni requisiti, tra cui aver seguito un corso abilitante (con rilasciato di attestato) di almeno 72 ore di lezione. Il percorso formativo deve essere di tipo teorico e pratico e deve concludersi con un esame finale per il rilascio dell’abilitazione ad amministratore di condominio.
In generale la normativa prevede che il ruolo di amministratore di condominio può essere ricoperto da persone che:
- possono godere dei diritti civili;
- non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
- non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- non sono interdetti o inabilitati;
- non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
- hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
- hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica.
Gli ultimi due requisiti non sono richiesti se:
- l’amministratore è nominato fra i condomini dello stabile;
- l’amministratore di condominio ha svolto tale ruolo per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma.
In caso di società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore.
In tutti i casi è previsto l’obbligo di formazione periodica, come previsto dal decreto ministeriale n. 140/2014.
=> Compravendita e obblighi di condominio
Revoca dell’amministratore di condominio
In qualsiasi momento l’assemblea dei condomini può deliberare la revoca dell’amministratore di condominio (art. 1129 c. c.), con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c. c., la stessa prevista per la sua nomina. Il regolamento condominiale può altresì stabilire altre modalità di revoca del mandato.
La revoca può inoltre essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su richiesta di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità previste dall’art. 1129 del codice civile. L’assemblea non potrà nominare nuovamente lo stesso amministratore di condominio revocato da parte dell’autorità giudiziaria.
Compensi
Il compenso dovuto per l’attività svolta dall’amministratore di condominio deve essere specificato analiticamente da parte dello stesso, all’atto dell’accettazione della nomina, pena di nullità della nomina stessa (art. 1129 c. c.). Dunque, a norma di legge, il compenso dell’amministratore di condominio deve essere stabilito in anticipo e, una volta approvato, in occasione della prima della nomina, non può più essere modificato.
L’entità di tale compenso viene lasciato alla libera contrattazione tra le parti in funzione della grandezza del condominio, la difficoltà gestionale dell’edificio, le competenze e l’esperienza che l’amministratore può vantare.
Si può anche stabilire un compenso composto da una base fissa per l’ordinaria amministrazione e da una parte variabile per l’amministrazione straordinaria, o in funzione del numero di assemblee che si convocheranno o del numero di incassi effettuati oppure di operazioni bancarie che si dovranno compiere.
