Nei contratti di mutuo ipotecario basati sulla nuova legge dell’aprile 2016 in recepimento delle direttive europee, la clausola che prevede la possibilità di trasferire l’immobile alla banca in caso di morosità prolungata per 18 rate consecutive potrebbe non essere applicabile fino al marzo 2017: lo segnala il Consiglio nazionale del notariato con la nota del 24 giugno 2016, analizzando la misura di cui al Dlgs 72/2016. Una delle parti più discusse di questo provvedimento, «tanto da essere largamente emendata ed edulcorata rispetto alla versione originaria».
=> Decreto mutui: la clausola sul pignoramento casa
Si tratta della norma in base alle quale se l’acquirente non paga 18 rate consecutive del mutuo, la banca può entrare automaticamente in possesso dell’immobile e venderlo, sempre che questa possibilità sia esplicitamente prevista dal contratto di mutuo.
E’ prevista dai commi 3 e 4 dell’articolo quinquiesdecies del Dlgs 385/1993, che è stato modificato dall’articolo 1, comma 2 del Decreto legislativo dell’aprile scorso. In ogni caso, l’entrata in vigore è differita rispetto all’impianto generale della riforma: l’articolo 3 del Dlgs, dedicato alle disposizioni transitorie, prevede che prima dell’entrata in vigore di questa parte debbano essere emanate le disposizioni attuative ministeriali dello Sviluppo Economico, di concerto con la Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dal primo luglio 2016 (quindi, entro fine gennaio 2017).
Le norme entreranno poi in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione di questo decreto ministeriale: quindi, si può arrivare al marzo 2017.
Tutto dipende naturalmente dai tempi di approvazione dei decreti attuativi: nel caso fossero più veloci, l’entrata in vigore sarebbe anticipata. Viceversa, i tempi potrebbero slittare oltre il marzo 2017. L’analisi del Consiglio nazionale del Notariato prosegue poi entrando nel merito della norma sul mutuo non pagato. Le parti, si legge:
«possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo, e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore», anche se il valore dell’immobile restituito o trasferito «o l’ammontare della vendita è inferiore al debito residuo».
Innanzitutto, questo significa che la norma non è retroattiva: non si può inserire la clausola in un contratto di mutuo già concluso, ma solo in un nuovo contratto. In secondo luogo, gli eventuali rischi derivanti dalla perdita di valore dell’immobile, o da una vendita a un prezzo inferiore a quello del mutuo residuo, non ricadono sull’acquirente moroso, ma sul soggetto finanziatore (la banca). Se invece
«il valore dell’immobile come stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo – si legge – il consumatore ha diritto all’eccedenza».
=> Decreto banche e mutui ipotecario: le clausole per tutelarsi
Ci sono altre clausole a tutela del consumatore: la banca non può condizionare la conclusione del contratto di mutuo alla sottoscrizione della clausola sull’inadempienza per 18 mesi consecutivi. E l’acquirente ha comunque diritto ad essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. Secondo il Consiglio nazionale del notariato, l’intervento del notaio:
«rende probabilmente superflua la figura del consulente prevista dalla norma: il notaio, per sua natura professionista indipendente e super partes, già svolge quotidianamente attività di consulenza, anche precontrattuale, particolarmente nei confronti dei contraenti deboli, quali i consumatori, e tale consulenza non comporta oneri aggiuntivi»
perché rientra fra gli obblighi del notaio finalizzati alla conclusione del contratto.
La norma prevede poi che la clausola in esame non possa essere applicata ai contratti che prevedono la surrogazione nell’ipoteca (articolo 120-quater del Testo Unico Bancario).
E passiamo alla procedura di restituzione dell’immobile o di vendita. Come detto, può iniziare solo dopo 18 rate non pagate: una rata si considera non pagata se trascorrono almeno 180 giorni dalla scadenza. Il valore dell’immobile deve essere stimato con una perizia indipendente, successiva all’inadempimento, effettuata da un professionista scelto dalle parti oppure, in mancanza di accordo, nominato dal presidente del Tribunale. Ecco quali sono le tre possibilità che si configurano in caso di mutuo non pagato:
- l’immobile viene restituito alla banca: questa ipotesi si riferisce a casi in cui l’immobile sia già di proprietà della banca, ad esempio se la clausola è inserita in un contratto di leasing abitativo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016;
=> Leasing immobiliare pima casa, il vademecum
- la proprietà dell’immobile è trasferita alla banca: in questo caso, l’istituto di credito potrà successivamente venderlo come proprio;
- l’immobile resta provvisoriamente di proprietà del consumatore inadempiente, ma la Banca può venderlo a terzi trattenendo il prezzo ricavato per intero se questo è inferiore o pari al mutuo residuo, oppure restituendo l’eccedenza al consumatore in caso di prezzo superiore al debito.
Nei primi due casi, il consumatore è libero dal debito nel momento in cui la Banca dichiara di voler esercitare la clausola: il valore di riferimento dell’immobile, in base al quale sarà dovuta un’eventuale eccedenza al consumatore, è quello stabilito dal perito indipendente. Nel terzo caso, invece, l’estinzione del debito decorre nel momento in cui la banca vende l’immobile. Di fatto, sottolineano i notai, la legge prevede una:
«procedura singolarmente identica a quella prevista dalla nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, potendosi ormai definire una tendenza legislativa».
=> Via libera al prestito vitalizio ipotecario
E la richiesta va incontro anche al mondo bancario, per cui in caso di inadempimento è possibile «saltare le lungaggini giudiziarie della procedura esecutiva immobiliare», gestendo in modo più veloce il recupero del credito. Il consumatore «ha l’unico, anche se non indifferente, vantaggio di vedere integralmente estinto il proprio debito anche se il valore dell’immobile» sia inferiore al debito stesso. La normativa affida la tutela del consumatore al cosiddetto «patto marciano», ovvero al meccanismo dato dalla combinazione di stima indipendente e obbligo di restituzione dell’eventuale eccedenza.
