I proprietari di un immobile che abbiano almeno 60 anni di età, possono chiedere alla banca un Prestito Vitalizio Ipotecario (PVI), attraverso un contratto che garantisce di continuare a vivere nell’abitazione e di ottenere un finanziamento senza neppure dover pagare le rate mensili di rimborso (con relativo tasso d’interesse applicato).
L’ultrasessantenne, pertanto, gode in maniera diretta della liquidità delegando l’obbligo di restituzione integrale del capitale ai beneficiari della successione mortis causa.
Come funziona il Prestito Vitalizio Ipotecario
Il Prestito Vitalizio Ipotecario è un prodotto finanziario che sposta gli oneri sui futuri eredi dell’immobile ad uso residenziale dato in garanzia tramite ipoteca di primo grado. Il prestito è quindi garantito da un’ipoteca sulla casa (immobile residenziale, ma non per forza la prima casa), di cui però si resta comunque proprietari.
Il riferimento legislativo è l’articolo 1, legge 44/2015, regolamentato dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 226/2015, n. 226. Le uniche condizioni previste per ottenere il finanziamento, oltre al requisito anagrafico ed un titolo di proprietà vantato sull’immobile (anche solo la nuda proprietà), è quello di non avere precedenti ipoteche sulla casa e di fare richiesta per un solo immobile alla volta dato in garanzia.
Se però il soggetto finanziato è sposato oppure convivente da almeno cinque anni nell’immobile in questione, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se la casa è di uno solo ed entrambi devono avere almeno 60 anni.
L’importo del prestito dipende sia dalla rendita della casa – tendenzialmente, sarà compreso fra il 15 e il 50% del valore dell’immobile – sia dall’età del beneficiario. Tra l’altro, è possibile anche ottenere l’erogazione del prestito in più tranche. Gli eredi potranno eventualmente decidere di non effettuare il rimborso del prestito (su cui maturano i normali interessi), lasciando alla banca la vendita della casa (che poi verserà loro l’eventuale differenza sul ricavato).
Le condizioni del prestito
Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese. Il contratto di finanziamento può prevedere un tasso fisso o variabile.
- In caso di tasso fisso, al mutuatario (che chiede il prestito) viene consegnato un unico prospetto, con una simulazione del piano di ammortamento, che illustra l’andamento del debito nel tempo.
- Se invece il contratto è a tasso variabile, viene consegnato anche un secondo prospetto, che contiene una simulazione, al terzo anno dalla data del contratto, che ipotizza uno scenario di rialzo dei tassi pari ad almeno 330 punti base, o all’eventuale diversa soglia prevista dal contratto stesso.
I prospetti hanno una durata minima pari alla seguente operazione: si sottrae da 85 l’età del beneficiario (o, se sono più d’uno, del più giovane). Comunque, la durata non può essere inferiore a 15 anni.
Nel contratto vanno specificati tutti gli oneri dovuti alla banca o al diverso diverso soggetto finanziatore (che deve comunque essere un intermediario finanziario abilitato): è vietato chiedere il pagamento di spese se alla fine il soggetto a cui si propone il finanziamento decide di non firmare il contratto.
Il contratto di PVI
Almeno 15 giorni prima della firma del contratto, la banca o l’intermediario devono consegnare al mutuatario un prospetto che contiene obbligatoriamente le seguenti informazioni:
- importo finanziato, completo di indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile dato in garanzia;
- indicazione della somma erogata al soggetto finanziato, al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento (istruttoria, notaio, perizie e polizze). Attenzione: il soggetto finanziato deve essere libero di stipulare l’assicurazione con un soggetto diverso da quello proposto dal finanziatore.
Ogni anno la banca deve informare il mutuatario dell’andamento del finanziamento, riportando dettagliatamente importi relativi a capitale finanziato e da restituire a scadenza.
Restituzione del prestito
La banca non può chiedere il rimborso del finanziamento, tranne che in una serie precisa di casi fissati dal decreto ministeriale:
- decesso mutuatario: se il contratto è cointestato, il diritto alla restituzione scatta dopo il decesso del più longevo dei due;
- trasferimento proprietà immobile: vendita, anche solo di una quota, oppure usufrutto, diritto di uso, di abitazione, o di altro diritto di superficie;
- concessione di servitù immobile non previste al momento della stipula del contratto;
- atti compiuti con dolo o colpa grave che riducono il valore dell’immobile;
- diritti reali di garanzia in favore di terzi sull’immobile;
- modifiche all’immobile senza accordo del finanziatore;
- revoca dell’abilità per incuria o mancanza di manutenzione;
- residenza altrui nell’immobile: fanno eccezione i figli, il coniuge, ed eventuale personale regolarmente contrattualizzato;
- procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile pari ad almeno il 20% del valore.
Le tutele per gli eredi
Sono previste una serie di tutele a favore degli eredi nel momento in cui non potessero o non volessero pagare il rimborso:
- se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non è integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile senza procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente. Se entro ulteriori 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% e così via;
- se la vendita dell’immobile non copre per intero il debito ipotecario, gli eredi non rischiano niente perché l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita, per cui la perdita eventuale resta in capo alla banca.
Prevista, infine, l’esenzione da ogni imposta del contratto di finanziamento, salvo quella sostitutiva dello 0,25 % sull’importo finanziato, a prescindere dalla durata effettiva del PVI.
Quali banche erogano il Prestito Vitalizio Ipotecario
Le condizioni di mercato del Prestito Vitalizio Ipotecario 2023 variano da banca a banca: si può ottenere dal 45% al 60% del valore della casa e si può ottenerlo tra i 60 e i 90 anni, con un TAN che oscilla tra il 4% e il 4,5%.
Tra gli istituti di credito a cui rivolgersi per un PVI oggi troviamo Banca Intesa Sanpaolo, Banca popolare di Sondrio (PopSo) e Monte Paschi di Siena (MPS).
Un esempio: per un PVI da 100mila euro per un immobile a Roma da 300mila euro, concesso ad un proprietario di 60 anni, Intesa Sanpaolo applica un TAEG del 6,04% (con tasso fisso al 6% e spese di perizia di 320 euro).
Per approfondimenti: DM 226/2015
