Con il taglio dei tassi di interesse da parte della BCE, atteso per settembre, anche il mutuo variabile torna finalmente appetibile.
L’Indicatore IRS per i mutui fissi al momento è stabile (per il momento il fisso resta ancora il mutuo più conveniente, con un TAN medio del 3,26%), ma anche l’Euribor del variabile è finalmente il calo (con un TAN medio del 5,04%) e questo fa ben sperare chi ha un finanziamento ipotecario in corso o si appresta a chiederlo.
Calcolare la rata del mutuo prima di chiederlo permette di capire se si sarà poi in grado di sostenerne il peso per l’acquisto di un immobile: ancora prima di mettere a confronto le proposte delle banche, permette di stimare quanto si può chiedere e ottenere.
Di regola non si concedono finanziamenti con rata di importo superiore al 30% del proprio reddito (al netto di altri impegni finanziari) e all’80% del valore dell’immobile, ma ad alcune condizioni ci sono banche che concedono mutui al 100%. E in tutti i casi sono previste riduzioni per i mutui green.
Vediamo dunque come calcolare la rata del mutuo per capire se l’importo che si vuole richiedere è sostenibile.
Come si calcolano i tassi di interesse sul mutuo?
I tassi di interesse sui mutui rappresentano la percentuale che il debitore deve pagare al creditore per avergli prestato una somma di denaro. Il tasso di interesse si calcola moltiplicando il capitale finanziato per la percentuale di interesse stabilita.
Ad esempio, se si chiede un mutuo di 100.000 euro a un tasso fisso annuo del 2%, il tasso di interesse sarà 100.000 x 0,02 = 2.000 euro all’anno.
I tassi di interesse sui mutui possono variare a seconda di diversi fattori, tra cui la politica monetaria, la situazione economica, il profilo di credito del mutuatario e il tipo di mutuo.
TAN e TAEG: che differenza c’è?
Il tasso di interesse può essere espresso in due modi: TAN e TAEG.
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro, che non tiene conto delle spese accessorie del mutuo, come le commissioni bancarie, le imposte, le assicurazioni, ecc.
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il tasso di interesse effettivo, che include tutte le spese accessorie del mutuo e indica il costo totale del finanziamento.
Come si calcola il tasso di interesse in base al tipo di mutuo?
Tasso fisso: in questo caso, il tasso di interesse rimane costante per l’intero periodo del mutuo, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato finanziario. Il calcolo degli interessi è semplice: si moltiplica il tasso fisso per l’importo del mutuo e per il numero di periodi (generalmente mesi o anni) del mutuo.
Tasso variabile: qui, il tasso di interesse è legato a un tasso di riferimento, solitamente in base all’Euribor. Il calcolo degli interessi può variare in base a come cambia il tasso di riferimento, pertanto non è possibile fare un calcolo esatto in anticipo, ma si possono semplicemente fare delle stime e delle simulazioni. Il tasso può essere rivisto periodicamente, ad esempio ogni 6 o 12 mesi.
Tasso misto: il tasso di interesse è fisso per un periodo di tempo prestabilito (solitamente dai 3 ai 10 anni) e poi diventa variabile.
Tasso a rata costante: la rata resta uguale per tutto il periodo del mutuo, quella che varia è durata residua del finanziamento.
Tasso variabile con CAP: il tasso di interesse varia in base all’andamento del mercato finanziario, ma è stabilito un limite massimo al rialzo (CAP) per proteggere il mutuatario da eventuali aumenti eccessivi del tasso. In questo caso i calcoli del tasso di interesse del mutuo, ovvero del suo costo finale, si effettuano simulando il caso migliore, peggiore e/o medio.
Come cambia il tasso di interesse in base alla durata del mutuo
La durata del mutuo influisce sui pagamenti mensili e sul totale degli interessi pagati. In genere, mutui più lunghi hanno pagamenti mensili inferiori ma comportano un pagamento di interessi complessivamente più elevato nel corso del tempo.
Profilo di credito e calcolo del tasso di interesse
La solvibilità e il profilo di credito del mutuatario possono influenzare il tasso di interesse offerto dalla banca. I mutuatari con un buon credito, ritenuti buoni pagatori (in base ad esempio a precedenti finanziamenti richiesti, per acquisti effettuati a rate) tendono ad ottenere tassi più bassi.
Calcolo dei tassi di interesse e spread
I tassi di interesse sui mutui possono variare da un prestatore all’altro. Confrontare le offerte di diverse banche e istituti finanziari è fondamentale per ottenere il miglior tasso possibile. A fare la differenza è solitamente lo spread applicato dalla banca, che rappresenta il margine di profitto per la banca o l’istituto finanziario che concede il mutuo.
Ad esempio, se una banca offre un mutuo a tasso variabile con un tasso di interesse del 2% e il tasso di riferimento di mercato è al 1%, lo spread in questo caso è del 1% (2% – 1%). Questo 1% rappresenta l’importo aggiuntivo che il mutuatario paga rispetto al tasso di riferimento per ottenere il mutuo. Lo spread copre i costi operativi della banca, il rischio di credito associato al mutuatario e rappresenta il suo profitto.
È importante notare che lo spread bancario può variare da banca a banca e da mutuo a mutuo. Le banche possono offrire spread diversi in base al profilo di credito del mutuatario, alla durata del mutuo e alle condizioni del mercato finanziario. Un mutuo con uno spread più basso avrà un tasso di interesse totale più basso per il mutuatario, mentre uno spread più alto comporterà un tasso di interesse totale più elevato.
Quando si cerca un mutuo, è importante considerare sia il tasso di interesse nominale offerto dalla banca che lo spread, poiché entrambi contribuiscono a determinare il costo complessivo del mutuo.
=> Mutuo: con il taglio dei tassi è il momento giusto per la surroga
Come calcolare gli interessi del mutuo?
La quota interessi di ciascuna rata si calcola moltiplicando il tasso di interesse annuale diviso il numero di rate annuali per il debito residuo del mutuo. Il totale degli interessi dovuti per il mutuo richiesto sarà dato dalla somma delle quote di interessi versate.
Come calcolare la rata del mutuo?
Per calcolare la rata del mutuo, bisogna conoscere il capitale finanziato, il tasso di interesse e la durata del mutuo. La formula per calcolare la rata del mutuo è la seguente:
R = C * [(r * (1 + r)^n) / ((1 + r)^n – 1)]
Dove:
- R è la rata del mutuo
- C è il capitale finanziato
- r è il tasso di interesse mensile (TAN o TAEG diviso 12)
- n è il numero di rate (durata del mutuo in mesi)
Ad esempio, se si chiede un mutuo di 100.000 euro a un TAN del 2% e una durata di 20 anni, la rata del mutuo sarà:
R = 100.000 * [(0,02 / 12 * (1 + 0,02 / 12)^240) / ((1 + 0,02 / 12)^240 – 1)] = 505,37 euro
Se si vuole conoscere il calcolo degli interessi pagati in totale nel corso del mutuo, bisogna moltiplicare la rata per il numero di rate e sottrarre il capitale finanziato. Nel caso precedente, gli interessi totali saranno:
I = R * n – C = 505,37 * 240 – 100.000 = 21.288,80 euro
Essendo il calcolo della rata di un prestito o di un mutuo piuttosto complicato, il consiglio è di affidarsi a degli strumenti di supporto, come i fogli di calcolo (Excel, Google Sheet e così via), o a dei simulatori/calcolatori delle rate del mutuo.
Dove trovo un calcolatore della rata del mutuo?
PMI.it mette a disposizione gratuitamente un servizio per simulare calcolo e costi della rata del mutuo a partire dall’importo richiesto e dal tasso di interesse applicato dalla banca.
Come si fa il calcolo della rata del mutuo a tasso fisso?
Il tool per il calcolo della rata del mutuo di PMI.it ti consente anche di simulare il piano di ammortamento ipotizzando una rata fissa. Ricordiamo che il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’Eurirs, detto anche Interest Rate Swap (IRS).
Il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile è invece l’Euribor, il cui andamento è non deterministico. Quello che si può provare a fare, per stimare l’impatto di una sua impennata o di una sua flessione sulle rate del mutuo, è di fare più simulazioni con tassi differenti.
A quanto ammonta al massimo la rata del mutuo?
Per capire quale sia la rata massima del mutuo che è possibile sostenere con il proprio reddito, ovvero la rata massima del mutuo che verrà concessa dalla banca, partiamo dal presupposto che questa deve essere indicativamente pari, al massimo, al 30% del reddito del richiedente (alcune banche non vanno oltre il 25%, altre sono più flessibili e arrivano anche al 35%).
Quindi calcoliamo la rata massima moltiplicando la percentuale per il reddito. Dividendo il risultato per 12 mensilità, otterremo l’importo massimo della rata mensile del mutuo concedibile.
Facciamo un esempio: se il richiedente ha un reddito complessivo netto di 37.000 euro l’anno, la rata massima che può sostenere è di 925 euro. Il calcolo è il seguente:
- 30% * 37.000 = 11.100 (importo annuo del mutuo)
- 11.100 / 12 = 925 (importo mensile del mutuo)
Come capire se la banca mi concederà il mutuo?
Volendo fare il calcolo inverso, ovvero se vogliamo capire se la rata che abbiamo simulato con il calcolatore del mutuo è effettivamente sostenibile e quante probabilità ci sono che la banca ci conceda quel prestito, il calcolo da fare è il seguente:
- moltiplicare la rata mensile per 12;
- dividere il risultato per il reddito netto;
- moltiplicare il risultato per 100.
Riprendendo l’esempio precedente e ipotizzando una rata del mutuo simulata di 700 euro otteniamo:
- 700 * 12 = 8.400
- 8.400 / 37.000 = 0,227
- 0,227 * 100 = 22,7%
Essendo la percentuale inferiore al 30% è molto probabile che la banca conceda al richiedente il mutuo.
Perché la prima rata del mutuo è più alta?
La prima rata del mutuo solitamente è un più alta delle successive perché alla quota mensile vengono sommati gli interessi di prea-mmortamento, ovvero quelli che vengono maturati tra il giorno della stipula del contratto di mutuo e la data di pagamento della prima rata. Il calcolo degli interessi di preammortamento si effettua sulla base della seguente formula:
(numero giorni * somma richiesta * tasso di interesse annuo) /365
Importante: con il preammortamento vengono pagati solo interessi, senza estinguere alcun debito (la quota capitale non scende).
Calcolo rata prima casa
Il calcolo della rata del mutuo prima casa viene effettuato dalla banca in presenza di particolari condizioni fiscali (sia dell’acquirente che dell’immobile). Si tratta di un mutuo che prevede un TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale che esprime il costo totale del prestito in base a tutte le spese connesse ad esso – più basso rispetto a quello di un mutuo seconda casa.
Simulazione mutuo seconda casa
Per la simulazione di un mutuo seconda casa bisogna tenere conto dei tassi di interesse applicati dalle banche per questa specifica tipologia di prestiti.
Rispetto ai mutui prima casa, ai quali vengono applicate solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e quelle di gestione, i mutui seconda casa prevedono un carico fiscale maggiore del 2% sulla cifra ottenuta dalla banca per finanziare l’acquisto.
Anche l’imposta sostitutiva applicata è diversa: agevolata allo 0,25% in caso di prima casa, pari al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
Da considerare, inoltre, che per i mutui seconda casa non esistono particolari agevolazioni fiscali. Ad esempio la detrazione IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo sono riservati solo ai mutui prima casa.
