Mutuo prima casa: tasso fisso, variabile, con CAP o misto?
Per effettuare una scelta consapevole tra i mutui prima casa è importante conoscere le differenze tra le varie tipologie di mutuo.
Mutuo a tasso fisso
Nei mutui a tasso fisso il tasso di interesse applicato rimane costante per tutta la durata del finanziamento. Questo significa che la rata mensile da pagare non cambia mai e si conosce fin dall’inizio il costo totale del mutuo. Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è la certezza e la tranquillità di non dover affrontare variazioni impreviste della rata. Lo svantaggio è che il tasso fisso è generalmente più alto rispetto al tasso.
Mutuo a tasso variabile
Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse applicato cambia periodicamente in base al valore di un parametro di mercato, come l’Euribor o il tasso Bce. Questo significa che la rata mensile da pagare può aumentare o diminuire nel tempo, seguendo le oscillazioni del mercato. Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è che il tasso variabile è generalmente più basso rispetto al tasso fisso e può consentire di risparmiare sul costo totale del mutuo se il mercato è favorevole. Lo svantaggio è che il tasso variabile comporta un’incertezza e un rischio maggiore di dover affrontare variazioni impreviste della rata.
Mutuo con CAP
Nel mutuo con CAP il tasso di interesse applicato al mutuo è variabile ma non può superare un limite massimo (CAP) prestabilito nel contratto. Questo significa che la rata mensile da pagare può aumentare o diminuire nel tempo, ma entro una certa soglia. Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è che il tasso con CAP combina le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile, offrendo una maggiore flessibilità e una maggiore protezione dalle fluttuazioni del mercato. Lo svantaggio è che il CAP ha un costo aggiuntivo, rispetto al variabile, che si riflette sullo spread applicato dalla banca.
Mutuo misto
Nel mutuo misto il tasso di interesse applicato al mutuo è composto da una parte fissa e da una parte variabile. Questo significa che la rata mensile da pagare può essere costante per un certo periodo (ad esempio i primi 10 anni) e poi variabile per il resto della durata del finanziamento, oppure può essere variabile ma con una quota fissa garantita. Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è che il tasso misto permette di sfruttare le opportunità del mercato e di adattare il finanziamento alle proprie esigenze nel tempo. Lo svantaggio è che il tasso misto richiede una maggiore attenzione e una maggiore capacità di gestione del rischio.
Mutuo a tasso variabile a rata costante
Oltre al tasso fisso, variabile, con CAP e misto, che sono le tipologie di mutuo più diffuse, ci sono anche altre opzioni interessanti, come il mutuo a tasso variabile con rata costante.
Il mutuo a tasso variabile a rata costante è un tipo di mutuo ipotecario in cui la rata mensile rimane costante durante la durata del mutuo, ma il tasso di interesse può variare nel tempo. Ciò significa che la quantità di interessi e capitale pagati ogni mese può variare, ma l’importo totale della rata rimane lo stesso. Quella che aumenta (o diminuisce) sarà la durata complessiva del mutuo.
Mutuo risparmio o mutuo offset
Il mutuo risparmio, o mutuo offset, è un tipo di mutuo che permette di ottenere un risparmio sugli interessi in base al saldo dei conti correnti del cliente e dei suoi familiari o amici. In pratica, la rata del mutuo viene calcolata sulla differenza tra il capitale residuo e la somma dei saldi sui conti correnti collegati al mutuo. Più alto è il saldo sui conti, più bassa è la rata del mutuo. Questo meccanismo premia i risparmiatori e li incentiva ad aumentare le proprie giacenze. Quasi sempre basati sul tasso variabile, i mutui risparmio rappresentano una soluzione innovativa e conveniente per chi ha una buona capacità di risparmio e vuole beneficiare dei vantaggi del tasso variabile senza rinunciare alla sicurezza di una rata contenuta. Tuttavia, bisogna tenere presente che il tasso variabile è soggetto alle oscillazioni del mercato e che il saldo sui conti correnti non è vincolato, quindi può variare nel tempo. Inoltre, il mutuo rispaomio richiede di aprire e gestire i conti correnti presso la stessa banca che eroga il mutuo, con i relativi costi e condizioni.