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Surroga del mutuo: trasferimento a condizioni migliori

Nel caso in cui le condizioni del mutuo diventino poco vantaggiose rispetto alle offerte di altre banche, la surroga permette di trasferire il mutuo presso un altro istituto a tassi e condizioni migliori.

Questa procedura, introdotta dalla “Legge Bersani, (Legge n. 40 del 2007) permette di trasferire il mutuo in corso da una banca a un’altra, con l’obiettivo di migliorare le condizioni economiche del prestito, non comporta costi aggiuntivi e consente di mantenere l’ipoteca già iscritta sull’immobile.

Si tratta di uno strumento utile per chi vuole ottenere un tasso di interesse più conveniente o modificare altre condizioni contrattuali, come la durata del mutuo, la tipologia di tasso, o l’importo delle rate.

Come funziona la surroga del mutuo

La surroga prevede la stipula di un nuovo contratto con la banca subentrante, mentre il debito residuo rimane invariato. L’importo della surroga, infatti, non può superare l’ammontare del capitale residuo del mutuo originario. La nuova banca si fa carico dei costi notarili necessari per il trasferimento dell’ipoteca e delle spese legali, rendendo l’operazione priva di oneri per il mutuatario. Con la surroga, la nuova banca diventa titolare dell’ipoteca già iscritta sul bene, senza richiedere un’iscrizione ipotecaria aggiuntiva.

Vantaggi e svantaggi della surroga

Vantaggi della surroga:

  1. Risparmio sulle rate: il principale vantaggio della surroga è la possibilità di accedere a un tasso di interesse più basso, riducendo così l’importo complessivo delle rate pagate durante la rimanente vita del mutuo.
  2. Flessibilità nelle condizioni: permette di rinegoziare la durata del mutuo, la tipologia di tasso (fisso, variabile o misto) e la struttura delle rate.
  3. Zero costi per il mutuatario: l’operazione è priva di costi, inclusi quelli notarili, di istruttoria e di perizia.

Svantaggi della surroga:

  1. Disponibilità limitata: non tutte le banche accettano la surroga, o possono porre restrizioni in base a importo residuo, rapporto rata/reddito e valore dell’immobile.
  2. Valutazione e istruttoria: la banca che subentra effettua una nuova valutazione della solvibilità e della stabilità finanziaria del mutuatario, che potrebbe risultare restrittiva per chi ha subito variazioni negative nel proprio reddito.
  3. Piano di ammortamento: la surroga porta il mutuatario a ripartire dal principio del piano di ammortamento, il che significa che le prime rate del nuovo mutuo saranno principalmente composte da interessi piuttosto che da quota capitale. Questo meccanismo è particolarmente rilevante se ci si trova verso la fine del mutuo originario, poiché in questa fase le rate sono solitamente composte in prevalenza dal rimborso del capitale, avendo già pagato la maggior parte degli interessi nelle fasi iniziali.

Procedura per richiedere la surroga

Il processo di surroga del mutuo prevede alcuni passaggi:

  1. Richiesta del saldo residuo alla banca originaria, per informare la nuova banca dell’importo esatto del debito residuo.
  2. Valutazione dell’immobile da parte della banca subentrante, che ne stimerà nuovamente il valore e verificherà che il rapporto tra debito e valore dell’immobile sia adeguato.
  3. Nuovo contratto di mutuo stipulato presso il notaio, senza che sia necessaria una nuova ipoteca: il notaio trascrive l’avvenuta surroga senza costi per il mutuatario.

Quando conviene optare per la surroga

La surroga è particolarmente vantaggiosa quando:

  • i tassi di interesse del mercato sono scesi rispetto a quelli applicati al momento della sottoscrizione del mutuo originale;
  • il mutuatario desidera ridurre la durata complessiva del mutuo;
  • si desidera passare a una tipologia di tasso più stabile, come il tasso fisso, per tutelarsi da possibili aumenti futuri dei tassi variabili.

Quando la surroga potrebbe non essere la soluzione migliore

Nella maggior parte dei mutui, il piano di ammortamento segue il cosiddetto ammortamento alla francese, in cui la quota di interessi è più elevata nelle prime rate e tende a ridursi man mano che si rimborsa il capitale.

Di conseguenza, quando si è nelle fasi finali del mutuo, si pagano prevalentemente quote di capitale, riducendo l’impatto degli interessi complessivi. Se si decide di surrogare a questo punto, il mutuatario rischia di ripartire con una quota significativa di interessi da pagare nelle nuove rate, perdendo il vantaggio acquisito con il mutuo originale. Questo fa sì che, dal punto di vista economico, la surroga sia generalmente meno conveniente per chi è già avanti nel piano di ammortamento.

Al contrario, la surroga è particolarmente vantaggiosa nelle fasi iniziali del mutuo, quando l’importo residuo del capitale è ancora elevato e si possono ottenere condizioni migliorative, come un tasso di interesse inferiore o una riduzione della durata del mutuo.