Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Chi vende un’abitazione acquistata con agevolazioni e ne acquista un’altra entro un anno, a condizione di rispettare i requisiti per le agevolazioni “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Questo credito d’imposta è valido anche in caso di riacquisto tramite contratto di appalto o permuta.
Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, a seguito delle modifiche normative riguardanti la “prima casa”, il credito d’imposta è disponibile anche se il contribuente acquista la nuova abitazione prima di vendere quella già posseduta.
Come usare il credito d’imposta prima casa
Il credito d’imposta non può superare l’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente, in vari modi:
- Per ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto.
- Per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, e sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo l’acquisizione del credito.
- In diminuzione dell’IRPEF dovuta nella prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto.
- In compensazione con altri tributi e contributi dovuti tramite il modello F24 (utilizzando il codice tributo 6602). Se il credito d’imposta viene utilizzato solo parzialmente, l’importo residuo può essere indicato nei modelli di dichiarazione dei redditi per essere utilizzato nei periodi d’imposta successivi.
È importante notare che, per disposizione normativa, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto per il secondo acquisto non dà diritto a rimborsi.
Per fruire del credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro, il contribuente deve esprimere tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. L’atto deve contenere, oltre alle consuete dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, anche la richiesta esplicita del beneficio e gli elementi necessari per calcolare il credito.
In particolare, è necessario:
- Indicare i dettagli dell’atto di acquisto dell’immobile per il quale è stata pagata l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata, specificando l’ammontare.
- Dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio al momento dell’acquisto, se l’IVA ridotta è stata corrisposta senza la specifica agevolazione “prima casa”.
- Presentare le fatture relative, se è stata pagata l’IVA sull’immobile ceduto.
- Indicare i dettagli dell’atto di vendita dell’immobile.
Se il contribuente desidera beneficiare del credito d’imposta durante la dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare tale volontà nell’atto (risoluzione n. 70/2004).
Nel caso di acquisizione dell’immobile tramite contratto di appalto, il diritto al credito d’imposta si attiva al momento della consegna del bene, momento in cui devono essere dimostrati i requisiti richiesti per usufruire del beneficio “prima casa”. È necessario che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato, con dichiarazione del possesso dei requisiti per l’applicazione del beneficio.
Quando non spetta
Il credito d’imposta non è disponibile se:
- I benefici “prima casa” sono stati persi per il precedente acquisto.
- Il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza usufruire del beneficio “prima casa”.
- Il nuovo immobile non soddisfa i requisiti “prima casa”.
- Viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e si riacquista, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.