Guida alle norme in Edilizia: permessi e condoni

In questo articolo analizziamo le attuale norme in Edilizia alla luce della guida del Consiglio Nazionale del Notariato (studio 893/2013), che illustra la legislazione in materia: Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), attività libera, permessi di costruire, SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), super DIA (Denuncia Inizio Attività), demolizioni, ricostruzioni, sanatorie su difformità marginali e agibilità, con due capitoli dedicati al Piano Casa e Città. I riferimenti normativi, oltre al Testo Unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/2001), sono il Decreto Sviluppo 2012 e il Decreto Fare 2013, sui permessi per costruire e i documenti per l’avvio dei lavori.

Edilizia libera

Gli interventi in Edilizia che non richiedono alcun titolo abilitativo o specifiche comunicazioni sono regolamentati dall’articolo 6, comma 1 del Testo Unico, modificato dall’articolo 5 della legge 73/2010 (di conversione del Dl 40/2010), dal DL Sviluppo (articolo 13 bis Dl 83/2012) e dal DL Fare (Dl 69/2013).

• Manutenzione ordinaria (definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera a, del DPR 380/2001): opere volte a riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
• Eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
• Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.
• Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari,
• Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

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Comunicazione inizio lavori

L’attività regolamentata dai commi 2 e 4 dell’articolo 6 del Testo Unico prevede una comunicazione di inizio lavori da inoltrare, anche in via telematica, al SUE del Comune di competenza. Non sono necessarie autorizzazioni a meno che l’immobile non sia sottoposto a vincoli ambientali o storici (nel qual caso, si seguono le stesse regole per la SCIA):

• Manutenzione straordinaria compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera b del Dpr 380/2001 e riguardano opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino volumi e superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso). Per questi interventi bisogna trasmettere anche i dati dell’impresa a cui vengono affidati i lavori e una relazione tecnica di un professionista abilitato per la conformità a norme e regolamenti vigenti.
• Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
• Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
• Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 1444/1968.
• Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
• Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, e modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa: anche per questi interventi oltre alla comunicazione di inizio lavori ci vogliono i dati identificativi dell’impresa che effettua le opere e la relazione tecnica di conformità.

La mancata comunicazione di inizio lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano una sanzione di 258 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

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Permesso di costruire

Interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio di cui all’articolo 10 del Dpr 380/2001:

• di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica,
• di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

E’ anche possibile chiedere il permesso di costruire, senza pagare il contributo accessorio, per intereventi per i quali è prevista la SCIA (previsti all’articolo 22 commi 1 e 2, del testo unico). Le Regioni possono individuare ulteriori interventi da sottoporre a permesso di costruire. Per alcuni interventi, in luogo del permesso di costruire, si può presentare la Super DIA.Il permesso è rilasciato dal dirigente o responsabile del SUE (l’eventuale diniego deve essere motivato), trasferibile insieme all’immobile o all’area a cui si riferisce. Validità (articolo 15 del Testo Unico, modificato dal Decreto Fare): inizio lavori entro un anno dal rilascio, termine di ultimazione entro tre anni dal rilascio, entrambi i termini sono prorogabili di due anni (subordinatamente a una serie di condizioni). Costo: quota fissa commisurata all’indicenza delle spese di urbanizzazione + quota proporzionata al costo di costruzione. Sono previste riduzioni o esenzioni in casi specifici.

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Importante, la modifica della disciplina del silenzio assenso, modificata prima dal Dl 70/2011, poi dall’articolo 13 del Dl 83/2012 e infine dall’articolo 30, comma 1, lettera d del Dl 69/2013. Ecco, in estrema sintesi, la procedura: presentazione domanda (corredata di documentazione) al SUE, che in dieci giorni comunica il repsonsabile del procedimento e in 60 giorni termina l’istruttoria (il termine è prorogabile, con decisione motivata, per 30 giorni), formulando una proposta. Se entro questi termini non viene formulata la proposta, il responsabile convoca la conferenza dei servizi, che prende una decisione. Altrimenti, entro 30 giorni dalla proposta va rilasciato (o negato) il permesso. Se questo non succede, si intende formato il silenzio assenso, per cui il permesso è rilasciato. Il silenzio assenso non vale se ci sono vincoli culturali, storici, ambientali.

Super DIA

Le modifiche degli ultimi anni hanno sostituito la precedente DIA (Denuncia Inizio Attività) con la SCIA, lasciando invece la cosiddetta super-DIA, come alternativa al permesso di costruire per gli interventi di cui all’articolo 22, comma 3, del Testo Unico o per quelli previsti da leggi regionali. Eccolo quelli previsti dal sopra citato articolo 22:

• Interventi di ristrutturazione maggiore (articolo 10, comma 1, lettera c, Dpr 380/2001): interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

• Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati (compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo), che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti.

•    Interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

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La superDIA va presentata allo sportello unico 30 giorni prima dell’inizio lavori, adeguatamente corredata da documentazione. Vale tre anni, dopo i quali bisogna presentare nuova SuperDIA.

Attività edilizia soggetta a SCIA

In base al Dl 70/2011, la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) sostituisce la precedente DIA per tutti gli interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, del Dpr 380/2001. Eccoli:

• interventi non riconducibili all’elenco di cui all‘art. 10 del Testo Unico (ristrutturazione maggiore).
• interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6 del Dpr 380/2001 (attività libera).
• interventi conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
• interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modificazioni della sagoma, sempre ché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli.
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti: qui però ci sono limitazione, ad esempio per edifici nei centri storici della città.
• varianti a permessi di costruire anche se incidenti sulla sagoma dell’edificio, qualora riguardino immobili non soggetti ai vincoli: disposizione valida dal 21 agosto 2013 (Decreto Fare).

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Esempi di interventi sottoposti a SCIA: restauro e risanamento conservativo, mutamenti di destinazione d’uso funzionale, manutenzione straordinaria su parti strutturali dell’edificio, singoli interventi strutturali non costituenti un insieme sistematico di opere e quindi non qualificabili come ristrutturazione edilizia. Infine, si presenta la SCIA per gli interventi previsti dall’articolo 137 del testo unico:

• realizzazione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo di fabbricati anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici.
• parcheggi ad uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.

La mancata presentazione della SCIA comporta sanzione pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dei lavori, e comunque non inferiore a 516 euro. Per alcuni interventi (ad esempio, restauro conservativo, le sanzioni sono più alte). La SCIA si presenta al SUE entro l’inizio dei lavori.

del Consiglio Nazionale del Notariato