Per le imprese costruttrici, torna la possibilità di applicare l’IVA su una serie di operazioni, cessioni e locazioni, relative agli immobili.
Lo ha stabilito il decreto Sviluppo (dl 22 giugno 2012, n.83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134), che di fatto introduce parecchi cambiamenti in materia di IVA sugli immobili.
Diverse operazioni che prima erano esenti IVA (per esempio, quelle che avvengono dopo cinque anni dalla costruzione) tornano assoggettabili all’imposta, con la conseguenza che le imprese costruttrici possono portare a compensazione l’IVA pagata al momento della realizzazione dell’opera.
Le novità relative al ripristino dell’IVA su cessioni e locazioni di nuove costruzioni sono contenute nell’articolo 9 della legge. Vediamole nel dettaglio.
Immobili strumentali
La cessione di immobili strumentali, come uffici, negozi, magazzini, è sempre soggetta a IVA se avviene entro cinque anni dalla costruzione. Dopo i cinque anni, è possibile scegliere l’imponibilità, ma bisogna inserire una specifica opzione nel contratto di vendita.
Per quanto riguarda l’affitto, la riforma semplifica le cose (prima c’erano alcune operazioni esenti, altre per cui invece era prevista l’imponibilità obbligatoria, altre ancora per cui si poteva esercitare l’opzione): ora per tutte le operazioni di locazione di immobili strumentali, da parte di qualsiasi soggetto cedente, è possibile scegliere fra l’esenzione o l’imponibilità. In quest’ultimo caso, bisogna segnalare l’opzione nel contratto (cioè, c’è un regime ordinario di esenzione, a cui si può sempre derogare tramite opzione).
Immobili abitativi
Le aziende costruttrici, o le imprese che hanno effettuato determinati interventi di restauro e ristrutturazione (previsti dall’art. 3, comma 1, lettere c, d, f, del DPR 380/2001), possono applicare l’IVA sulla cessione degli immobili abitativi sia se l’operazione viene effettuata entro i cinque anni dai lavori, sia che invece la vendita avvenga dopo questo termine. In quest’ultimo caso, però, (ovvero quello in cui siano già trascorsi i cinque anni), l’opzione è facoltativa e va inserita nel contratto (anche in quello preliminare, nel caso in cui ci sia).
Le aziende costruttrici e quelle che hanno effettuati eventuali lavori di ristrutturazion( (gli stessi previsti dalla norma relativa alle cessioni) possono applicare l’IVA anche sulle locazioni. Anche in questo caso, trattandosi di una deroga rispetto al normale regime di esenzione, l’opzione dell’imponibilità va inserita nel contratto.
Per le locazioni assoggettate ad IVA è prevista l’esenzione dall‘imposta di registro (pari al 2%).
Resta invece sempre esente dall’IVA la locazione da partedi un‘impresa non costruttrice.
Effetti sul mercato
Queste riforme rispondono a precise richieste che erano state fatte dai costruttori edili. Sulla base di studi dell’Ance, ipotizzando una quota di invenduto pari al 6% degli immobili ultimati ogni anno e un valore medio imponibile di 200mila euro, il ritorno dell’imponibilità (e della relativa possibilità di detrarre l’IVA) libera risorse intorno agli 840 milioni di euro all’anno.
Si tratta di soldi che potrebbero venire investiti nel mercato, e che potrebbero generare, sempre in base alle elaborazioni Ance, una ricaduta positiva sul sistema economico pari a 2,8 miliardi di euro e un aumento dell’occupazione nel settore edile e in quelli collegati pari a 14mila unità all’anno.
