Una nuova sentenza di Cassazione ha stabilito che l’importo del mutuo casa concesso all’acquirente di un immobile, se superiore al prezzo di acquisto, è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati.
Pertanto, è legittimo l’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate in questa fattispecie.
Compravendite immobiliari: verifica sui maggiori ricavi
La Corte, con la sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024, ha confermato che l’importo del mutuo può giustificare un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle entrate.
Il caso in esame è nato da una verifica fiscale per mancata congruità dei corrispettivi delle alienazioni di alcuni immobili, nei confronti di una socia accomandante di una società immobiliare, basandosi su diversi elementi, tra cui l’importo dei mutui bancari accesi, superiori al corrispettivo dichiarato.
La contribuente ha impugnato l’avviso di accertamento dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, la quale ha respinto il ricorso in primo grado. Successivamente, in secondo grado, la Commissione tributaria regionale ha parzialmente accolto le ragioni della contribuente.
Il ruolo del mutuo nell’accertamento fiscale
L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione, che ha accolto le ragioni dell’Amministrazione finanziaria.
La Corte ha precisato che l’erogazione di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell’atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati.
Questo approccio è in linea con la reintroduzione della presunzione semplice ai sensi dell’articolo 24, comma 5, della legge n. 88 del 2009.
Il ruolo dei valori OMI
La Cassazione ha chiarito che, in tema di accertamento induttivo del reddito d’impresa, la presunzione semplice può essere sufficiente a fondare la rettifica, purché l’elemento presuntivo sia preciso e grave. Tuttavia, i soli valori OMI non possono essere l’unico elemento su cui basare la rettifica, essendo necessari ulteriori indizi a supporto.
La sentenza ha evidenziato che la presunzione semplice è rafforzata dalle disposizioni sul limite massimo di finanziabilità stabilito dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), che prevede che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non possa superare l’80% del valore dell’immobile, salvo garanzie integrative.
Il ruolo del giudice
La Cassazione ha rimarcato che il giudice non può limitarsi ad enunciare il proprio giudizio senza descrivere il processo cognitivo che lo ha portato a tale conclusione. Inoltre, ha sottolineato l’importanza di accertare l’effettiva rilevanza degli elementi acquisiti nel giudizio, considerando la loro sintesi.
Conclusioni della Cassazione
La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate, ritenendo che la Commissione tributaria regionale non abbia applicato correttamente la disciplina civilistica, risultando assertiva nella valutazione fattuale e probatoria.
La sentenza ribadisce l’importanza della precisione e della completezza nell’accertamento dei maggiori ricavi derivanti dalla cessione di immobili, basandosi su elementi concreti come l’importo del mutuo rispetto al prezzo di acquisto dichiarato.
