La vendita di una casa con riserva di proprietà può creare difficoltà interpretative al momento della determinazione della plusvalenza da applicare.
Per fugare eventuali dubbi, l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti in merito alla rilevanza della data di cessione dell’immobile, soprattutto in relazione alla ristrutturazione con il Superbonus.
In base al chiarimento, l’effetto traslativo della proprietà con riserva si verifica con il pagamento dell’ultima rata e non con la stipula del contratto.
Vediamo i dettagli.
Plusvalenza per vendite con riserva di proprietà
La risposta n. 156 delle Entrate, fornita a seguito di un’istanza di interpello, ha specificato che per le cessioni di immobili ristrutturati con Superbonus, la plusvalenza non si applica se al momento della vendita sono trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Vendita a rate con riserva di proprietà
Nel caso esaminato, l’istante aveva ricevuto nel 2021, per donazione, il 50% di due unità immobiliari, con l’altra metà donata al fratello. Dopo la donazione, le unità sono state ristrutturate usufruendo del Superbonus. Il comproprietario acquistava poi la quota dell’istante con pagamento rateizzato in 120 rate mensili, dal 2024 al 2034, mediante una vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.).
In questo tipo di contratto, la proprietà si trasferisce solo al pagamento dell’ultima rata.
Non a caso, lo stesso principio si applica ai fini della spettanza dell’IMU nei casi di abitazioni con riservato dominio.
Calcolo data di cessione rispetto ai lavori edilizi
Il dubbio riguardava la data di cessione dell’immobile rilevante ai fini della plusvalenza, per verificare se sono trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori. Secondo la normativa vigente (articolo 67, comma 1, lettera b-bis del Tuir), la plusvalenza è imponibile se l’immobile viene venduto entro 10 anni dalla ristrutturazione con Superbonus.
La nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che la data di cessione coincide con il pagamento dell’ultima rata, quindi nel 2034. Pertanto, se al 2034 saranno trascorsi più di 10 anni dalla fine dei lavori, non vi sarà plusvalenza imponibile.
Questo chiarimento è fondamentale per i contribuenti che hanno effettuato interventi agevolati con Superbonus e intendono vendere l’immobile con modalità di pagamento dilazionato. Tale interpretazione permette di evitare la plusvalenza se la vendita avviene oltre i 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Plusvalenze immobiliari: la nuova fattispecie
L’Agenzia delle Entrate fa riferimento alla risoluzione n. 28/E del 2009, che regola la vendita con riserva di proprietà, e alla circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, che fornisce istruzioni operative sulla nuova plusvalenza immobiliare.
Che a sua volta attua le modifiche alla disciplina introdotte con la Manovra 2024, la quale ha introdotto la nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare dopo il Superbonus, per unità che hanno beneficiato di lavori trainati o trainanti, anche solo sulle parti comuni dell’edificio ed anche se il beneficiario del credito o della detrazione fiscale era stato il comodtario o l’affittuario.
La nuova plusvalenza è esclusa soltanto per i beni ereditati e prime case (o che risultano essere prime abitazioni per la maggior parte dei 10 anni precedenti la nuova vendita).
L’Agenzia delle Entrate (con la nuova risposta ad interpello) conferma infine che, nel caso di vendita con riserva di proprietà, la data di cessione rilevante per il calcolo della plusvalenza è quella del pagamento dell’ultima rata.
