DL Salva Casa in vigore: sanatoria piccoli abusi al via

Il Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è in vigore dal 30 maggio 2024.

Il provvedimento introduce una nuova sanatoria in edilizia per le irregolarità minori (non è un condono degli abusi edilizi più significativi), con il pagamento di una sanzione proporzionale (da mille a 31mila euro), aumenta le soglie di tolleranza per le lievi difformità costruttive ed esecutive, estende la portata dei lavori che rientrano nell’edilizia libera senza permessi (come tende e vetrate panoramiche anche nei porticati degli edifici), semplifica le procedure per i cambi di destinazione, rimodula il requisito della doppia conformità per la sanatoria degli abusi meno gravi, introduce il silenzio-assenso per le domande di regolarizzazione.

Analizziamo dunque il testo integrale del decreto, finalmente disponibile, e sintetizziamo le novità di legge, una per una.

Cosa c’é nel Decreto Salva Casa: guida alle novità

Il Decreto Legge n. 69/2024 si compone di quattro articoli, con ulteriori modifiche attese in sede di conversione in legge, che dovrà concludersi entro il 28 luglio 2024. Le novità di legge sono contenute nei primi due:

• Art. 1 – Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001)
• Art. 2 – Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid (i dehors all’aperto di pub e ristoranti).

Le modifiche all Testo Unico Edilizia

Le principali novità sul TUE riguardano:

• Art. 6: inserimento tende e pergotende tra gli interventi di edilizia libera, e modifica riguardante le vetrate panoramiche (VePA), adesso ammesse senza permessi anche nei porticati degli edifici.
• Art. 9-bis: modifica alla definizione di stato legittimo.
• Art. 23-ter: procedura semplificata per il cambio d’uso a livello urbanistico.
• Art. 34-bis: revisione delle soglie massime e del concetto di tolleranze.
• Art. 36: esclusione degli abusi minori dalla doppia conformità edilizia e urbanistica.
• Art. 36-ter: sanatoria delle piccole difformità edilizie.
• Fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale.

Edilizia libera: tende, pergotende e VePA

Con una modifica all’art. 6, comma 1, lettera b-bis), le vetrate panoramiche (VePA) possono essere installate anche nei porticati. L’inserimento della nuova lettera b-ter) riguarda invece le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, costituite da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Queste strutture, se addossate o annesse agli immobili, possono essere considerate interventi di edilizia libera se:

• non determinano la creazione di uno spazio stabilmente chiuso;
• hanno caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• si armonizzano con le preesistenti linee architettoniche.

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Questi interventi sono soggetti ai regolamenti urbanistici comunali e devono rispettare le normative di settore, incluse quelle antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e le disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nuova definizione di stato legittimo

La definizione di stato legittimo contenuta nel nuovo comma 1-bis, art. 9-bis, del Testo Unico Edilizia viene modificata.

La nuova formulazione chiarisce meglio quali titoli abilitativi concorrono a determinare stato legittimo di un immobile o unità immobiliare, integrando le disposizioni relative ai titoli rilasciati o formati, le sanzioni pagate e le dichiarazioni effettuate. In termini semplici, consente di ottenere lo stato legittimo anche a seguito di sanatoria.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia

Cambio destinazione d’uso

L’art. 23-ter relativo al cambio di destinazione d’uso è stato integrato con nuovi commi:

• 1-bis: Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, rispettando le normative di settore, con la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
• 1-ter: Il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale, ndr) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili nelle zone A), B) e C) è sempre ammesso, con rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore:
• 1-quater: Il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito se conforme all’uso prevalente nelle altre unità immobiliari dell’immobile, senza obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale e senza vincolo di dotazione minima obbligatoria di parcheggi.
• 1-quinquies: Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), restando ferme le leggi regionali più favorevoli.

Il comma 3 dell’art. 23-ter è stato modificato per prevedere che le Regioni adeguino la propria legislazione ai principi dell’articolo entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto. Decorso tale termine, le disposizioni del presente articolo trovano applicazione diretta.

Demolizione abusi edilizi

L’art. 31, comma 5, del TUE è stato modificato per chiarire che le opere abusive sono demolite con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo delibera consiliare che dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici.

Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici o ambientali, il comune può provvedere all’alienazione del bene.

Sanzione alternativa alla demolizione

L’art. 34, comma 2, del TUE è stato modificato per prevedere che, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, si applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità, se ad uso residenziale, o pari al triplo del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Tolleranze costruttive-esecutive

All’art. 34-bis sono stati aggiunti nuovi commi:

• 1-bis: Le violazioni edilizie non costituiscono tali se contenute entro il 2-5% delle misure previste dal titolo abilitativo, in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
• 1-ter: Per il computo della superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio.
• 2-bis: Costituiscono tolleranze esecutive anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne.

Nel Salva Casa le soglie si modificano nel seguente modo:

• tolleranza del 2% per unità immobiliari oltre i 500 mq;
• tolleranza del 3% per unità immobiliari da 300 a 500 mq:
• tolleranza del 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq;
• tolleranza del 5% per unità immobiliari fino a 100 mq.

Il comma 3 dell’art. 34-bis diventa:

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili.

Silenzio-assenso per le domande di sanatoria

L’articolo 36-bis del TUE, esteso dal Salva Casa a nuove casistiche, prevede che sulla richiesta di permesso in sanatoria il Comune si pronunci con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.

Alle segnalazioni di inizio attività (SCIA) si applica il termine di 30 giorni. Decorsi i termini, le domande si intendono accolte.

Per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica, entro il termine di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza entro 90 giorni.

Conformità abusi maggiori

L’art. 36 del TUE è stato modificato per disciplinare l’accertamento della conformità in caso di abusi maggiori ossia assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali.

Il permesso in sanatoria può essere ottenuto se l’intervento risulta conforme alla disciplina edilizia al momento della realizzazione e a quella urbanistica al momento della presentazione della domanda. La differenza è sottile ma c’è: vuol dire che quando è stato realizzato l’abuso bastava essere conformi almeno alla disciplina edilizia, ma per sanarlo bisogna comunque adeguarsi a quella urbanistica attuale.

Il rilascio del permesso in sanatoria è infine subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia.

NB: la richiesta di permesso di costruire o di SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del TUE non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per sanzioni già irrogate.

SCIA in sanatoria: le sanzioni

L’art. 37 del TUE, che diventa “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”, è stato modificato come segue:

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, ndr) comporta una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi, comunque non inferiore a 516 euro.
2. Quando le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati in base a leggi statali e regionali, l’autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irrogare una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
3. Se gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili non vincolati compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente richiede al Ministero per i beni e le attività culturali un parere vincolante circa la restituzione in pristino o l’irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni, il dirigente provvede autonomamente.
4. La SCIA spontaneamente effettuata durante l’esecuzione dell’intervento comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.
5. La mancata SCIA non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44, salvo che ricorrano i presupposti per applicare le sanzioni degli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e l’accertamento di conformità di cui all’articolo 36-bis.

Demolizione opere abusive

L’art. 1, comma 2, del nuovo Decreto Salva Casa prevede che le entrate derivanti dall’applicazione delle nuovi disposizioni in materia di demolizione di abusi edilizi siano utilizzate per un terzo per la demolizione delle opere abusive nel territorio comunale, per la rigenerazione urbana, la riqualificazione di aree degradate, il recupero di immobili e spazi urbani dismessi, iniziative economiche, sociali, culturali o recupero ambientale.

Strutture amovibili realizzate durante la pandemia

L’art. 2 del Decreto Salva Casa  concede vita lunga ai dehors realizzati in maniera agevolata durante il periodo Covid sul suolo pubblico antistante sucole, farmacie e ospedai. In dettaglio, si stabilisce quanto segue:

1. le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale dichiarato per il Covid-19, e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del presente decreto, possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale di cui all’articolo 6, comma 1, lettera e-bis), del TUE, se ci sono comprovate esigenze che dimostrino la perdurante necessità.
2. Gli interessati devono presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA, ndr) ai sensi dell’articolo 6-bis del TUE. Il comune può richiedere la rimozione della struttura se rileva la non conformità dell’opera con le prescrizioni di cui al comma 1.
3. Nella comunicazione devono essere indicate le comprovate esigenze e l’epoca di realizzazione della struttura, con allegazione della documentazione di cui al comma 4.
4. Per provare l’epoca di realizzazione dell’intervento, il tecnico deve allegare la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del TUE. Se non è possibile accertare l’epoca con questa documentazione, il tecnico attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione sotto la sua responsabilità.
5. Le disposizioni non devono comportare limitazioni dei diritti dei terzi e non devono derivare nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica. Per le strutture di proprietà pubblica, gli eventuali oneri sono a carico delle amministrazioni competenti.

Principali novità del Salva Casa

Novità	Descrizione
Sanatoria a pagamento	Introduzione di una nuova procedura di accertamento di conformità per sanare difformità parziali rispetto alle autorizzazioni comunali, con sanzioni variabili tra 1.000 e 31.000 euro.
Modifiche al Testo Unico Edilizia	Revisione del D.P.R. n. 380/2001 con nuove disposizioni in materia di edilizia libera, stato legittimo, cambio di destinazione d’uso, tolleranze costruttive-esecutive, e sanzioni alternative alla demolizione.
Edilizia libera	Inserimento delle tende e pergotende tra gli interventi di edilizia libera e modifica delle regole per le vetrate panoramiche (VePA).
Stato legittimo	Modifica alla definizione di stato legittimo, chiarendo quali titoli abilitativi concorrono a determinarlo.
Cambio di destinazione d’uso	Mutamenti di destinazione d’uso più semplici, con regole caso per caso (es.: senza opere nella stessa categoria funzionale sempre consentito, con condizioni specifiche per immobili nelle zone A, B e C).
Tolleranze eostruttive-esecutive	Introduzione di nuove soglie di tolleranza costruttive-esecutive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Accertamento di conformità	Revisione dell’art. 36 del TUE per disciplinare l’accertamento di conformità in caso di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali.
SCIA in sanatoria	Modifica dell’art. 37 del TUE, introducendo nuove disposizioni per interventi in assenza o difformità rispetto alla SCIA.
Dehors realizzati in pandemia	Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid possono rimanere installate previa comunicazione comprovante la loro necessità.
Silenzio-assenso	Estensione del silenzio assenso alle domande di sanatoria edilizia.