Veranda chiusa e arredata: sanatoria ammissibile?

La realizzazione di opere edilizie come verande dotate di piani cottura in muratura, lavelli e installazioni di elettrodomestici richiede generalmente il rispetto di specifiche normative urbanistiche ed edilizie. Se tali opere sono state realizzate senza i necessari permessi, sono considerate irregolari.

Il riferimento di legge è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) che regolamenta l’attività edilizia in Italia, includendo le disposizioni per interventi di manutenzione straordinaria e nuove costruzioni.

Il nuovo decreto “Salva Casa“ del 2024 introduce però una serie novità che possono facilitare la regolarizzazione di alcune difformità o irregolarità edilizie, ma limitandosi ai casi minori.

Il Salva Casa in breve

Il decreto recentemente approvato (in attesa del testo ufficiale e delle relative circolari attuative) offre una nuova opportunità per i mini-abusi edilizi mediante una procedura di sanatoria. Ma ci sono dei limiti alla possibilità di sanare gli illeciti: non si tratta di un condono.

Ecco di seguito le principali caratteristiche della sanatoria introdotta dal decreto.

1. Applicabilità: la sanatoria si applica a interventi edilizi minori che non hanno modificato significativamente la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile.
2. Procedura di sanatoria: la procedura prevede la presentazione di una domanda corredata da una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che attesti la conformità dell’opera realizzata alle normative vigenti.
3. Costi e oneri: la sanatoria comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria, il cui importo varia in base alla tipologia e all’entità dell’intervento edilizio irregolare.
4. Termini: le domande di sanatoria devono essere presentate entro un termine specifico, che sarà stabilito dal decreto attuativo successivo all’approvazione del decreto “Salva Casa”.

Cosa cambia per le verande attrezzate

Considerando la sua situazione specifica, la realizzazione di arredi fissi nella veranda potrebbe escluderla dalle casistiche previste, perché lascia ipotizzare l’installazione di una struttura coperta e chiusa, fissa e inamovibile. Diversamente, ci potrebbero essere i presupposti per la sanatoria.

Il decreto Salva Casa introduce disposizioni specifiche ad esempio per le vetrate amovibili, che a certe condizioni possono rientrare tra gli interventi di edilizia libera senza permessi.

Le vetrate amovibili, che non modificano la volumetria dell’edificio e non incidono sulla destinazione d’uso, sono ammesse su terrazzi ed anche porticati interni agli edifici, nei limiti del decoro e dell’ingombro, così come le strutture a protezione del sole e degli agenti atmosferici.

In questo caso non serve neanche la sanatoria perché il manufatto si classifica come edilizia libera.

Limiti di tolleranza per le verande

Anche per gli interventi edilizi come i piccoli ampliamenti e l’installazione di tettoie o pergolati, il decreto prevede una tolleranza maggiore rispetto alo precedente 2%, rapportata ai metri quadri dell’immobile.

Si tratta però di difformità rispetto a progetti che devono essere stati approvati e presentati assieme alla richiesta di titolo abilitativo, per qui presuppongono:

• 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 mq.
• 4% per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 mq.
• 3% per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 mq.
• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq.

In soldoni: una eventuale veranda abusiva può essere sanata solo se rientra nella soglia ammessa in rapporto alle dimensioni dell’immobile, pagando una sanzione massima di circa 31mila euro.

Verande: sanatoria o edilizia libera?

Nel suo caso tutto dipende dalla tipologia di struttura con la quale è stata realizzata la veranda: se è chiusa e inamovibile si configura la creazione di uno spazio che aumenta la cubatura dell’immobile (come una vera e propria stanzia in più) e quindi non è ammessa come intervento di edilizia libera, richiedendo eventuale sanatoria soltanto se rientrante nei casi ammessi, con eventuale presentazione della SCIA in sanatoria ed il pagamento della sanzione.

• Se l’intervento non rientra in edilizia libera, un professionista la dovrà assistere nella preparazione della domanda di sanatoria, che deve includere una relazione tecnica asseverata.
• Se l’intervento rientra in edilizia libera, non sarà necessaria alcuna sanatoria ma potrebbe essere richiesta una semplice comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA tardiva).

Quindi, il primo passaggio è quello di verificare se la veranda “abusiva” rientra tra gli interventi con difformità parziali rispetto al permesso di costruire rilasciato a suo tempo: gli interventi possono in questo caso limitarsi alle nuove regole di conformità:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;
• ai disciplina edilizia vigente al momento dell’abuso.

Se la veranda è stata realizzata senza permessi e non rientra nelle nuove soglie di tolleranza, si rientra nella vecchia disciplina con la doppia conformità.

Le sanzioni applicate alla domanda di sanatoria saranno applicate agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) che risultino conformi alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda.

Senza conformità ed oltre le soglie di tolleranza non c’è possibilità di sanatoria.

Risposta di Anna Fabi