Tolleranza edilizia: serve comunque la domanda di sanatoria?

La normativa italiana che ruota intorno alle diverse formule di sanatoria in edilizia – non ultimo il recente Decreto Salva Casa – offre diverse possibilità per regolarizzare difformità come quelle relative alla superficie illuminante di una stanza che risulti inferiore rispetto a quella di veduta.

Come cambia la doppia conformità per difformità edilizie lievi

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), esistono diverse procedure per regolarizzare opere edilizie non conformi, che in entrambi i casi richiedono la doppia conformità, un principio su cui è intervenuto proprio il decreto Salva Casa, richiedendola adesso soltanto per i casi più gravi di abuso edilizio.

In particolare, secondo la norma previgente alle modifiche del nuovo decreto, le strade percorribili erano di norma:

• permesso di costruire in sanatoria (art. 36, DPR 380/2001) con doppia conformità, ovvero l’opera dovrebbe risultare conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione sia a quelle attuali;
• SCIA in sanatoria (art. 37, DPR 380/2001) utilizzata per opere minori, che fino ad oggi richiedeva anch’essa la doppia conformità.

Oggi, con le modifiche normativa si consente di chiedere l’accertamento di conformità anche in assenza di doppia conformità pregressa. Significa che si può procedere con la regolarizzazione anche nei casi in cui mancherebbe la doppia conformità.

Per le parziali difformità, si possono sanare anche interventi che all’epoca dei lavori erano comunque coerenti con le norme edilizie ed oggi lo sono dal punto di vista urbanistico.

Come sanare irregolarità edilizie con la CILA tardiva

Nel suo caso, dove la superficie illuminante è inferiore del 0,8% rispetto a quella di veduta, si potrebbe considerare la CILA tardiva (art. 6-bis, DPR 380/2001), che è una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata presentata a posteriori per regolarizzare lavori già eseguiti senza le dovute autorizzazioni. E non è richiesta neppure la doppia conformità.

Questa procedura è applicabile per difformità minori che non alterano il volume dell’immobile e non richiedono interventi strutturali​. Per procedere con la sanatoria, è necessario:

1. verificare la conformità assicurandosi che la difformità sia corretta e che l’intervento rispetti le norme edilizie al momento della domanda di sanatoria;
2. presentare una CILA tardiva, che è un deposito immediato pagando le sanzioni del caso.

Tecnicamente, comunque, l’immobile è regolare se lo stato coincide con le planimetrie in Comune, sia con le nuove tolleranze più ampie sia con quelle finora applicate (2%, al di sotto della quale la difformità non è considerata abuso).

Le nuove tolleranze edilizie

Considerata la lieve entità della difformità edilizia che caratterizza il suo immobile, quindi, è importante far confermare ad un tecnico se lo scostamento possa rientrare nei limiti di tolleranza ammessi, senza richiedere neppure una sanatoria.

Per le difformità costruttive di opere realizzate prima del 24 maggio 2024 il Salva Casa prevede ora:

• tolleranza del 2% per unità immobiliari oltre i 500 mq;
• tolleranza del 3% per unità immobiliari da 300 a 500 mq:
• tolleranza del 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq;
• tolleranza del 5% per unità immobiliari fino a 100 mq.

Ammesse anche lievi difformità esecutive, che però sembrano non essere applicabili nel suo caso specifico, non trattandosi di esecuzione di lavori che divergono dal progetto.

In generale, considerata la materia complessa e in evoluzione, per prima cosa è ovviamente necessario attendere la pubblicazione del nuovo decreto, per avere certezze normative di riferimento. Inoltre, è fondamentale che qualunque strada si intraprenda si venga assistiti da un esperto, con tutte le “carte” del caso, tecniche e burocratiche per valutarne l’effettiva percorribilità.

Risposta di Anna Fabi