La risoluzione anticipata di un contratto di locazione è sempre possibile per entrambi le parti in causa, purchè sia dato il necessario preavviso. Nei casi in cui è prevista l’opzione di cedolare secca, sono previste specifiche regole, in modo particolare per quanto riguarda l’eventuale revoca della sola opzione fiscale mantenendo il contratto in essere. Infine, qualora si scelga di non risolvere il contratto d’affitto ma di procedere alla rinegoziazione delle condizioni o del canone, è necessario seguire un’ulteriore procedura.
Vediamo in questo articolo tutte le casistiche e i relativi adempimenti.
Risoluzione contratto di locazione con e senza cedolare secca
L’imposta di registro per contratti di affitto senza cedolare secca è dovuta in misura fissa pari a 67 euro, da versare entro 30 giorni utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) con addebito su conto corrente, oppure con modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503 e presentando all’ufficio dov’era stato registrato il contratto (sempre entro 30 giorni) il modello RLI (Registrazione locazioni immobili) cartaceo.
L’imposta di registro per la risoluzione del contratto di locazione non è dovuta se i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Revoca opzione di cedolare secca
Per le locazioni di durata pluriennale, a partire dal secondo anno, se il locatore (il proprietario) decide di mantenere il contratto ma di revocare l’opzione di cedolare secca (passando magari ad un contratto di locazione con rivalutazione Istat), entro 30 giorni dalla scadenza del contratto per l’annualità precedente dovrà pagare l’imposta di registro (in caso di più locatori, per la quota di canone spettante in base alla percentuale di possesso dell’immobile) utilizzando il modello RLI per via telematica, direttamente o tramite intermediario, oppure anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate per i soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.
Nel modello RLI, in questo caso si deve compilare il campo“Dichiarazione dei locatori”, allegando copia di un documento d’identità (in corso di validità) se si tratta di un soggetto diverso da quello che aveva registrato il contratto.
Il proprietario non è obbligato a segnalarlo all’inquilino ma è senza dubbio opportuno dare comunicazione, dando comunicazione scritta al conduttore essendo anch’egli responsabile in solido per il pagamento dell’imposta di registro.
La revoca dell’opzione di cedolare secca, comporta il pagamento dell’imposta di registro pari al 2% del canone di locazione, a carico di entrambie le parti, in pari misura.
Opzione o proroga cedolare secca in anni successivi
E’ possibile optare per la cedolare secca non soltanto al momento della registrazione del contratto ma negli anni successivi per gli pluriennali. In questo caso si procede con la presentazione del modello RLI compilato in tutte le sue parti, con particolare attenzione alle sezioni in cui è prevista la segnalazione della modifica delle condizioni contrattuali, nella Sezione II (Adempimenti successivi) e Sezione III (Casi particolari).
In caso di proroga del contratto alle medesime condizioni, invece, se la cedolare secca era stata scelta fin dalla registrazione del contratto è necessario confermarne l’opzione assieme alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Rinegoziazione contratto di affitto
Nel caso in cui venga rinegoziato il contratto d’affitto, l’atto di rinegoziazione affitto – nel caso in cui venga modificato il canone di locazione – va sempre allegato al modello RLI.
Per la compilazione del modello, bisogna inserire il codice 8 nella casella “Adempimenti successivi“ della Sezione II e codice 3 nella casella “Casi particolari” della Sezione III.
