Rinegoziazione mutuo in banca, boom 2023: come fare e quanto si risparmia sulla rata

Le rinegoziazioni dei mutui sono triplicate nel 2023: nei primi 9 mesi, le operazioni che riguardano l’estensione della durata, la modifica del tasso applicato o il passaggio dal variabile al fisso hanno registrato un valore pari a 17,4 miliardi, rispetto ai 5 miliardi circa dello stesso periodo 2022.

Lo ha rileva l’ABI (Associazione Banche Italiane), in base ai nuovi dati della BCE (Banca Centrale Europea).

Rinegoziare il mutuo per abbassare la rata dei finanziamenti ipotecari variabili, optando eventualmente per un diverso tasso di interesse: sostanzialmente è questo il trend registrato quest’anno, dovuto ai continui rialzi BCE, il cui temporaneo stop potrebbe forse incidere anche sulla tendenza in atto.

Valutare il passaggio al mutuo fisso, oggi più conveniente del variabile, potrebbe essere un buon metodo per abbassare la rata o evitare ulteriori sorprese future. Ma ci sono anche altre opzioni di rinegoziazione mutuo.

Scopriamole tutte e vediamo come ottenerle.

Come abbassare la rata del mutuo

In Italia uno dei principali costi per le famiglie italiane è proprio quello del mutuo casa: un impegno finanziario che dura decenni e comporta, durante i quali le condizioni familiari e di mercato possono cambiare, anche drasticamente.

Esistono diverse opzioni per modificare le condizioni del proprio mutuo per renderle più favorevoli: alcune sono obbligatorie per legge, a tutelare delle fasce più deboli; altre sono a discrezione della banca e del mutuatario, più o meno convenienti in base all’offerta di mercato. Tra queste, le più utilizzate sono la surroga e la rinegoziazione del mutuo.

Gli strumenti bancari per risparmiare sulla rata

Se si vuole usufruire di un tasso d’interesse più basso, rinegoziare il mutuo può essere la soluzione per risparmiare sulla rata mensile, ma si può anche decidere di rinegoziare la durata del contratto, così da spalmare il costo del debito residuo ed ottenere comunque rate più basse; in alternativa, si può rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso per ottenere maggiore stabilità.

Per la valutazione della fattibilità e della convenienza di questa operazione, di seguito cerchiamo di dare una risposta alle domande più frequenti che si pongono i mutuatari, così da arrivare preparati ad un confronto con la propria banca.

Vediamo quindi pro e contro della rinegoziazione del mutuo e gli eventuali rischi associati a questo processo.

Rinegoziazione del mutuo: cos’è?

La rinegoziazione del mutuo è un processo che implica la richiesta alla propria banca o soggetto finanziatore di modificare le condizioni del mutuo, in modo da ottenere condizioni più vantaggiose. Questa procedura è pensata per aiutare i clienti in caso di necessità di ridurre le rate, allungare la durata del contratto o richiedere un tasso di interesse più basso o l’applicazione di una tipologia tasso di interesse diverso (variabile, fisso, con CAP, etc.).

Rinegoziazione mutuo per ottenere più liquidità

Se si sta attraversando un periodo difficile finanziariamente, o si devono sostenere spese importanti, rinegoziare un mutuo può consentire di ottenere più liquidità. Questo se la rinegoziazione del mutuo consente di avere meno rate mensili. La maggiore liquidità a disposizione può così essere utilizzata per altri scopi, come investimenti o per far fronte a spese impreviste.

Rinegoziazione mutuo: quando si può fare

La rinegoziazione del mutuo è possibile in qualsiasi momento durante la durata del contratto, ma è consigliabile farlo in periodi di calma economica, in cui i tassi di interesse sono relativamente bassi.

Dopo quanto si può rinegoziare il mutuo?

Non c’è un tempo prestabilito dopo cui puoi rinegoziare il tuo mutuo. Puoi farlo in qualsiasi momento durante la durata del contratto purché rispetti i termini previsti dalla banca, o dal soggetto finanziatore. Va però sottolineato che la rinegoziazione del mutuo non conviene sempre.

Ad esempio, se è passato molto tempo dalla stipula e il mutuo è già stato estinto per la maggior parte, rinegoziare il mutuo potrebbe comportare un aumento del costo totale del mutuo stesso.

Rinegoziazione del mutuo, come si fa?

Per rinegoziare il mutuo, è necessario inviare una raccomandata A/R alla propria banca, all’interno della quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare. Se l’Istituto di credito accetta la richiesta, si ridiscute il contratto.

Rinegoziazione mutuo con la stessa banca

 La rinegoziazione del mutuo è possibile sia con la banca originale che con una nuova banca, anche se non sempre è garantito che sia un’opzione fattibile. Assicurati di discutere con il tuo finanziatore delle condizioni da te proposte e di verificare quali sono i suoi termini.

La banca è obbligata a rinegoziare il mutuo?

La banca di norma non è obbligata a concedere una rinegoziazione del mutuo. In ogni caso, se la banca rifiuta la rinegoziazione del mutuo, è possibile rivolgersi ad altre banche o ad un consulente finanziario per valutare altre opzioni, come ad esempio la surroga del mutuo o la negoziazione di un nuovo mutuo con una banca diversa.

Esiste anche una rinegoziazione obbligatoria per legge, in base alla quale i piccoli mutuatari a basso reddito hanno diritto al passaggio dal tasso variabile al fisso: la Manovra di Bilancio 2023 ha istituito questa possibilità per mutui con debito residuo inferiore a 200mila euro, ISEE non superiore a 35.000 euro e nessun ritardo nei precedenti pagamenti.

Quando le banche si rifiutano di rinegoziare il mutuo?

A parte i casi obbligati per legge, le banche possono rifiutare la rinegoziazione del mutuo per diversi motivi. Uno dei motivi principali è la situazione finanziaria del richiedente. Se la banca ritiene che il richiedente non sia in grado di pagare le rate del mutuo, potrebbe rifiutare la rinegoziazione.

Inoltre, se il richiedente ha un alto livello di indebitamento o se ha avuto problemi di solvibilità in passato, la banca potrebbe rifiutare la rinegoziazione.

Un altro motivo per cui le banche potrebbero rifiutare la rinegoziazione del mutuo è la situazione del mercato immobiliare, ad esempio se il valore dell’immobile è diminuito rispetto al momento in cui è stato stipulato il mutuo, o se il tasso di interesse di mercato è molto alto, per evitare perdite economiche.

Le banche potrebbero rifiutare la rinegoziazione del mutuo anche se il richiedente ha già beneficiato di una rinegoziazione in passato. In questo caso, la banca potrebbe ritenere che il richiedente non sia in grado di pagare il mutuo e quindi rifiutare la rinegoziazione.

Quali sono i pro e i contro della rinegoziazione del mutuo?

Il principale vantaggio è quello di ottenere condizioni più favorevoli rispetto a quelle originarie. Ad esempio, se all’epoca della stipula del mutuo i tassi di interesse erano più alti, con la rinegoziazione si può ottenere un tasso più basso e quindi una rata mensile più leggera. Inoltre, si può decidere di allungare la durata del mutuo per ridurre l’importo della rata.

Tuttavia, la rinegoziazione del mutuo comporta anche alcuni svantaggi. In primo luogo, la banca potrebbe richiedere una serie di spese per la rinegoziazione, come la valutazione dell’immobile o la stipula di una nuova polizza assicurativa. In secondo luogo, la rinegoziazione potrebbe comportare una penalizzazione sul tasso di interesse, che potrebbe essere maggiorato per recuperare le perdite che la banca subisce in seguito alla modifica delle condizioni del mutuo.

Anche qualora la rinegoziazione del mutuo porti a una riduzione del tasso di interesse, se comporta un’allungamento della durata del prestito, si potrebbe verificare aumento degli interessi complessivi pagati nel corso del tempo. Inoltre, se il tasso di interesse è già basso, la rinegoziazione potrebbe non portare un grande beneficio.

Quali rischi comporta la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione del mutuo può comportare diversi rischi. Innanzitutto, le nuove condizioni potrebbero aumentare le rate mensili del tuo mutuo. C’è inoltre il rischio che le commissioni aggiuntive applicate per la rinegoziazione del contratto superino i vantaggi della rinegoziazione. Si può anche incorrere nel rischio di non essere in grado di rispettare le rate maggiorate dopo la rinegoziazione.

Infine, la rinegoziazione potrebbe comportare una riduzione del valore della proprietà, poiché la banca potrebbe esigere una garanzia aggiuntiva per la rinegoziazione del mutuo.

È dunque importante valutare accuratamente tutti i rischi prima di procedere con tale opzione.

Che differenza c’è tra rinegoziazione e surroga del mutuo?

A differenza della rinegoziazione del mutuo, la surroga è un’operazione che prevede il passaggio del mutuo ad una nuova banca, che offra condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali. In questo caso, la banca originale viene estinta e sostituita dalla nuova banca. La surroga può essere conveniente se la nuova banca offre un tasso di interesse più basso e se le spese per la surroga sono inferiori rispetto a quelle della rinegoziazione.

In ogni caso, per decidere se rinegoziare il mutuo o effettuare una surroga, è importante valutare attentamente tutti i costi e i vantaggi delle due operazioni, confrontando le offerte delle banche. La scelta finale dipenderà dalle proprie esigenze e dalle condizioni del mutuo originale.

Conviene rinegoziare il mutuo oggi?

Dipende dalle circostanze. La rinegoziazione del mutuo potrebbe offrire un vantaggio se le tue condizioni finanziarie cambiano nel tempo e desideri adeguare il tuo contratto di mutuo alle tue esigenze. Tuttavia, è necessario considerare alcuni fattori come i costi di rinegoziazione, il nuovo tasso d’interesse, la durata residua del mutuo e l’importo del pagamento ridotto.

Se stai pensando di rinegoziare un mutuo, assicurati di valutare attentamente quali sono le condizioni attuali del mercato prima di prendere qualsiasi decisione. In particolare, ricordati di tenere conto dei tassi di interesse applicati nel momento in cui si rinegozia il mutuo, assicurati di calcolare il TAN e il TAEG e di considerare come cambierebbero le rate che stai pagando.

Rinegoziazione mutuo: calcolo rata

In caso di rinegoziazione del tasso di interesse, la rata del mutuo potrebbe diminuire o aumentare a seconda dell’entità della variazione del tasso. Ad esempio, se il tasso di interesse passa dal 2% al 1,5%, la rata del mutuo diminuirà. Viceversa, se il tasso di interesse passa dal 1,5% al 2%, la rata del mutuo aumenterà. Questo secondo caso si può verificare se si decide di passare al tasso fisso, invece del variabile, per mettersi al riparo da ulteriori futuri rialzi.

In caso di rinegoziazione della durata del mutuo, la rata del mutuo dipenderà dalla nuova durata stabilita. Ad esempio, se si rinegozia la durata del mutuo da 20 a 25 anni, la rata del mutuo diminuirà, ma si pagheranno più interessi nel corso degli anni. In ogni caso, al fine di calcolare la nuova rata del mutuo dopo una rinegoziazione, è possibile utilizzare una formula matematica detta “formula di ammortamento“.

Il calcolo della rata del mutuo implica infatti l’utilizzo di alcune regole matematiche. Di solito, la rata del mutuo viene calcolata in base al tasso di interesse e alla durata del mutuo. Il primo passo è conoscere il TAN (tasso annuo nominale) e il TAEG (tasso annuo effettivo globale). Dopodiché, si deve utilizzare una formula di matematica finanziaria per calcolare la rata per pagare il tuo mutuo, in base al piano di ammortamento utilizzato.

Esistono diverse formule di ammortamento, tra cui la formula francese (la più utilizzata) e quella alla tedesca, che consentono di calcolare la rata mensile del mutuo in base alle nuove condizioni negoziate con la banca. Tuttavia, il calcolo preciso della rata del mutuo dopo una rinegoziazione richiede la conoscenza dettagliata delle nuove condizioni contrattuali ed è difficile calcolarla a mano, per questo si consiglia l’utilizzo di strumenti appositi come fogli di calcolo o software specifici. PMI.it ti mette a disposizione un utile servizio online gratuito per calcolare la rata del mutuo e fare varie simulazioni.

Rinegoziazione mutuo: i passaggi da fare

Ecco gli step fondamentali della rinegoziazione del mutuo:

1. Definire i motivi per cui si desidera rinegoziare il mutuo.
2. Contattare la banca per chiedere di rinegoziare le condizioni del mutuo (per raccomandata o modulo web dedicato).
3. Considerare attentamente i pro e i contro della rinegoziazione proposta.
4. Confrontarle con altre offerte di rinegoziazione di altre banche (tramite simulatori online o nelle rispettive filiali).
5. Verificare che le nuove condizioni scelte siano convenienti ma anche finanziariamente sostenibili.
6. farsi rilasciare un prospetto completo di piano di ammortamento.
7. Verificare eventuali costi aggiuntivi o commissioni applicate dalla banca o dal mediatore creditizio.
8. Firmare il contratto di rinegoziazione.

Non resta che andare in banca e contattare un consulente per valutare se l’opzione della rinegoziazione è percorribile e in quali termini. Tentar non nuoce.