Soluzione popolare tra gli investitori di ogni età per diversificare il patrimonio attingendo al Real Estate, il crowdfunding immobiliare (Real Estate Crowdfunding – RECF) si poggia su piattaforme specializzate che consentono, a chi ha capitale da investire, di “unire le forze” per puntare su progetti immobiliari a cui altrimenti non avrebbero potuto accedere.
Cosa è il Crowdfunding Immobiliare
Il Crowdfunding (raccolta di capitali dal basso) è un metodo per raccogliere fondi facendo leva sul sostegno di un progetto da parte di molti, disposti a finanziarlo, offrendo alle aziende l’accesso a capitali che non sarebbero mai in grado di raccogliere e agli investitori la possibilità di diventare azionisti di una società o di una proprietà immobiliare.
In base alla tipologia di investitore o di progetto, infatti, si possono distinguere le tre formulazioni di questa particolare formula di raccolta di capitali: Equity Crowdfunding, Social Lending e Crowdfunding Immobiliare, che a sua volta può essere di tipo equity (si investe in una partecipazione societaria) o lending based (si investe in un mutuo ipotecario).
Come funziona
Il crowdfunding immobiliare è finalizzato all’acquisto di una o più proprietà (ville, appartamenti, condomini, spazi e centri commerciali, hotel, uffici e così via). L’obiettivo è quello di espandere e diversificare le proprie partecipazioni finanziarie, mantenendo un portafoglio complessivo equilibrato di investimenti.
Gli investitori apportano ciascuno una quota di capitale utilizzando apposite piattaforme online e divenendo creditori a tutti gli effetti di una società, ma finanziando un progetto senza partecipare al rischio imprenditoriale legato all’operazione. Ciascun progetto è caratterizzato da una durata, un investimento minimo e un rendimento totale.
Spesso bastano poche centinaia di euro per iniziare, comunemente versati in Real Estate Investment Trusts (REIT) e veicoli finanziari simili, che di fatto fungono da holding che possiedono e gestiscono vari investimenti immobiliari.
Vantaggi e rischi del Real Estate Crowdfunding
Chi decide di partecipare ad un crowfunding immobiliare si ha il vantaggio di diversificare il portafoglio riducendo la propria esposizione a un singolo progetto o mercato. Un altro vantaggio è la possibilità di ottenere rendimenti più elevati, in genere superiori rispetto ad altre classi di attività.
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare applicano minori commissioni, anche rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali, il che può tradursi in rendimenti più elevati per gli investitori.
Inoltre, aderendo al crowfunding immobiliare si ha accesso a opportunità nuove e/o esclusive, con possibilità di detenere immobili commerciali o portafogli immobiliari oltre a proprietà residenziali, con esposizione al mercato immobiliare senza la necessità di provvedere personalmente alla manutenzione e all’assistenza. Infine, non è necessario qualificarsi individualmente per un mutuo, ottenerlo e pagarlo regolarmente.
Il crowdfunding immobiliare, peraltro, offre agli investitori un maggiore controllo sui loro investimenti: possono scegliere in quali progetti investire e seguirne i progressi nel tempo, con un livello di trasparenza e controllo che può aiutare a sentirsi più sicuri e prendere decisioni più informate sui loro portafogli.
Per quanto concerne i rischi insiti in questa particolare tipologia di investimento, gli investitori devono essere consapevoli che gli investimenti immobiliari sono soggetti alle fluttuazioni del mercato e c’è sempre il rischio di perdere denaro. Le piattaforme di crowdfunding sono anche soggette al rischio di frodi o cattiva gestione, che possono causare la perdita dei fondi degli investitori.
Gli investitori devono anche essere consapevoli della potenziale illiquidità quando investono in crowdfunding immobiliare. Quelli immobiliari sono tipicamente investimenti a lungo termine e gli investitori potrebbero non essere in grado di vendere le loro quote rapidamente o facilmente. Di conseguenza, gli investitori devono essere pronti a mantenere i loro investimenti per un periodo di tempo prolungato.
Altro rischio potenziale del crowdfunding immobiliare è la mancanza di una vera e propria regolamentazione. Al momento, il riferimento normativo più vicino alla materia è quello del regolamento (UE) 2020/1503. Le norme che disciplinano le piattaforme sono in fase iniziale e tale carenza può rendere più difficile per gli investitori valutare i rischi associati a specifici progetti o piattaforme.
Altro “contro” da considerare
- Le piattaforme di crowdfunding possono addebitare agli investitori commissioni di gestione o di consulenza.
- Le attività non possono essere facilmente vendute o dismesse in tempi brevi.
- Essendo un’offerta relativamente nuova, molte piattaforme e progetti non hanno una lunga storia di successo e alcune accettano solo investitori accreditati (relativamente ben capitalizzati).
Tassazione del crowdfunding
Anche quelli in crowdfunding immobiliare sono investimenti finanziari e, come tali, tassati. Le tasse che si applicano si riferiscono all’IRPEF o all’IRES, nel caso di redditi di impresa, ma se si è una persona fisica si deve pagare un’aliquota unica pari al 26% come per un qualunque investimento finanziario.
Nel nostro ordinamento è previsto che, se si investe in un progetto di equity crowdfunding come persona fisica, si può ottenere una detrazione fiscale lorda pari al:
- 30% per investimenti fino a un milione di euro
- 50% per investimenti della durata minima di 3 anni e di un ammontare fino a 100.000 euro.
E’ sicuro?
Quando parliamo di crowdfunding parliamo pur sempre di investimenti che portano con sé una dose di rischio. In consiglio in tal caso quando si investe è consultare sempre con attenzione la pagina del progetto, esaminando tutta la documentazione disponibile. Ma il consiglio principe anche in questo caso è la diversificazione, regole aurea quando si tratta di investimenti.
Gli investitori devono essere consapevoli dei rischi associati a questi investimenti, tra cui le fluttuazioni del mercato, l’illiquidità e la mancanza di regolamentazione.
Quanto si guadagna
Una formula matematica non c’è. Tutto dipende da quanto si può investire e come qualsiasi altro progetto, più si investe, maggiori sono i guadagni.
Ci sono piuttosto dei parametri indicativi e da tenere d’occhio sono principalmente tre: durata, generalmente espressa in mesi, il ROI, ossia la percentuale di interesse che l’investimento è in grado di restituire e il ROI annuo, un dato utile per valutare i vantaggi dell’investimento in caso di progetti pluriennali.
