Abusi edilizi: sanatoria senza demolizione, quando è ammessa

Quando è possibile sanare un abuso edilizio senza ricorrere alla demolizione? Stando a quanto previsto dalla legge, in alcuni casi specifici è possibile procedere con la regolarizzazione dell’irregolarità con un condono, che però non è automatico.

Secondo la sentenza di Cassazione n.50318, deposita il 18 dicembre 2023, per esempio, si afferma che, in tema di reati edilizi, ogni procedimento di condono deve essere valutato in base alla disciplina afferente alla relativa domanda e non può essere evocata alcuna automatica estensione di altre diverse e successive discipline.

Fata questa premessa, ci sono comunque alcune casistiche che possono condurre ad un esito favorevole. Un caso classico è l’aumento di superficie o volumetria entro il limite di tolleranza del 2% (di cui all’articolo 34 comma 2/ter del D.P.R. 380/2001).

Sempre la Corte di Cassazione, in precedenti pronunciamenti, ha sottolineato come, per alcune tipologie di abusi edilizi, si possa sfruttare il permesso di costruire in sanatoria, sebbene con una serie ben precisa di condizioni. Vediamo quali.

Abuso edilizio sanabile: quali i casi ammessi

La sentenza di Cassazione n. 544 dell’11 gennaio 2023 – ad esempio – sulla questione del permesso di costruire in sanatoria (opzione che dal 2001 che permette di regolarizzare alcune forme di abuso edilizio) spiega che questo tipo di sanatoria può essere applicata perché non si tratti di edifici costruiti in aree soggette a vincoli, protette o non in regola con le normative urbanistiche vigenti. Ma non solo.

È anche importante tenere conto della doppia conformità per poter ottenere la sanatoria: l’immobile deve essere in regola con le normative urbanistiche sia valide al momento della realizzazione, sia in vigore al momento della richiesta della regolarizzazione. Diversamente, non può essere accolta la domanda di conformità.

Un altro aspetto chiarito dalla sentenza è che la concessione rilasciata dopo l’accertamento di conformità non estingue però i possibili reati commessi, come ad esempio quelli paesaggistici e quelli che violano le norme antisismiche. Da qui il punto chiave: per  costruire in sanatoria è necessaria l’estinzione di tutti i reati.

Vediamo di seguito una guida rapida alle regole in materia di abusi edilizi.

Come sono punibili gli abusi edilizi?

L’abuso edilizio è punibile, ai sensi dell’art. 44 del Testo unico sull’edilizia Dpr 380/01, sia dal punto di vista penale, con un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, che amministrativo con l’obbligo di demolizione e ripristino dello stato ante-abuso entro il termine di 90 giorni, pena l’acquisizione da parte del Comune dell’area.

A quanto ammonta la multa per abuso edilizio?

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, il reato penale per abuso edilizio può essere punito con:

• una sanzione fino a 10.329 euro in caso di violazione delle norme, delle modalità esecutive, dei regolamenti edilizio o degli strumenti urbanistici;
• con la reclusione fino a 2 anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro in caso di lavori eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità rispetto ad esso, o in caso di prosecuzione dei lavoro dopo l’ordine di sospensione;
• con l’arresto fino a 2 anni e un’ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva di terreni, o interventi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale.

L’art. 37 del Testo unico prevede che tali sanzioni penali non si applicano agli interventi edilizi soggetti a Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e ovviamente che ricadono nell’ambito di applicazione della Cila.

Chi sono i responsabili dell’abuso?

Secondo l’art. 29 del Testo unico sull’Edilizia (Dpr 380/01), la responsabilità degli abusi è, congiuntamente, del committente, del costruttore e del direttore lavori. Ciò significa che le sanzioni pecuniarie e le spese per l’esecuzione della demolizione devono essere pagate in solido da tutti questi soggetti, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.

Chi può controllare gli abusi edilizi?

Quasi sempre è la polizia municipale ad accertare le violazioni alle norme edilizie, disponendo il sequestro e comunicando al pubblico ministero la notizia di reato. Una delle attività della polizia locale è infatti proprio quella di  effettuare il servizio di vigilanza, controllo e repressione dell’abusivismo edilizio, n sinergia con lo Sportello Unico Edilizia e Attività Produttive, attraverso l’Ufficio Abusi. Sarà poi il Pubblico Ministero a valutare i fatti e decidere se procedere a contestare il reato, se ne ritiene la sussistenza.

Una verifica di presunto abuso edilizio può avere origine, oltre che dall’attività di vigilanza della polizia locale, anche su impulso dei cittadini (segnalazione di abuso edilizio) o per effetto dei controlli effettuati in fase di istruttoria delle pratiche edilizie o durante i sopralluoghi.

A chi segnalare un presunto abuso edilizio?

La segnalazione di un presunto abuso edilizio può essere effettuata da tutti i cittadini, comunicando al Comando di polizia locale la possibile esistenza di una violazione delle norme edilizie.

Quando va in prescrizione un abuso edilizio?

La prescrizione del reato penale di abuso edilizio scatta trascorsi:

• 4 anni dal compimento dell’abuso, se non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione;
• 5 anni se c’è stato un atto interruttivo come un decreto di citazione a giudizio, richiesta di archiviazione.

L’illecito amministrativo, invece, non si prescrive mai. Questo significa che l’ordinanza di demolire l’opera può sempre essere emessa.

Come si fa a sanare un abuso edilizio?

Oltre ai condoni edilizi, che difficilmente verranno riproposti nel prossimo futuro dal Governo italiano, lo strumento che permette di sanare le difformità (ovvero gli abusi) degli immobili è la sanatoria edilizia. Si tratta di una procedura che, attraverso il pagamento di una sanzione, consente di regolarizzare l’immobile nel rispetto della normativa vigente, oggi e al tempo dell’abuso.

La soluzione più frequentemente adottata è  permesso di costruire in sanatoria. Questo sia che si tratti di edifici abusivi, ovvero quando non esiste alcun titolo abilitativo e l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, Licenza edilizia, Concessione edilizia o Permesso a costruire oppure lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso, che in caso di abusi sostanziali, ovvero in caso di difformità rispetto al progetto autorizzato.

Da sottolineare che tutto ciò non sempre è possibile, per verificare la fattibilità è necessario consultare lo il Piano Regolatore comunale.

Per gli abusi minori, che comportano una difformità parziale, ad esempio perché sono state apportate delle piccole modifiche interne, è possibile sanare la situazione presentando una CILA in sanatoria, per i lavori già eseguiti. In tale contesto appare utile ricordare che per piccole difformità, il Decreto Semplificazioni 2020 ha introdotto nel Testo Unico sull’Edilizia una maggiore tolleranza alle difformità costruttive abrogando l’ultimo comma dell’art. 34 (2-ter) del Testo Unico sull’Edilizia relativo alle tolleranze del 2% e inserendo l’articolo 34-bis che amplia la fattispecie delle tollerabilità.

Per sanare l’abuso edilizio è inoltre necessario anche richiedere la sanatoria strutturale al Genio civile.

Come sanare vecchi abusi edilizi?

A porre questa domanda è spesso chi eredita un immobile che presenta degli abusi edilizi, ma anche da chi scopre dopo aver comprato casa che il vecchio proprietario ha commesso degli abusi edilizi. Se a commettere l’abuso è stato il precedente proprietario, il nuovo proprietario dell’immobile è teoricamente sollevato dalle responsabilità penali, ma non da un possibile ordine di demolizione.

Per evitare di diventare responsabili della prosecuzione dell’illecito commesso, proseguendo il reato di abuso edilizio, è necessario presentare la richiesta di sanatoria entro 90 giorni dall’accertamento dell’irregolarità. L’ufficio comunale competente avrà 60 giorni per pronunciarsi.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Non sono sanabili i casi più gravi di abuso edilizio, ovvero quelli che non sono conformi né alle previsioni normative sull’edilizia attuali né a quelle in vigore al momento dell’abuso, come la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.

Non sono inoltre sanabili tutti quegli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria depositata in Comune.

Questi abusi non sono regolarizzabili con la sanzione amministrativa, ma è necessario procedere alla demolizione dell’abuso e al ripristino dello stato dei luoghi.

Tuttavia spetta al Comune la facoltà di decidere di non procedere alla demolizione coatta dell’abuso applicando, al suo posto, una sanzione economica solitamente sanzione pari al doppio del costo preventivato per il ripristino. Questo avviene, ad esempio, nei casi in cui la demolizione della parte dell’edificio abusiva potrebbe mettere a rischio la stabilità dell’intero edificio.

Come sanare abusi ante ’67?

Per sanare gli abusi ante 1967 bisogna presentare una CILA in cui si attesta che l’opera è stata realizzata prima del 1967, chiedendo di accatastare l’edificio in forza di questo titolo.

Questo a fronte del fatto che non vi è alcun abuso edilizio se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967 – ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967) – anche se manca il titolo edilizio, essendo questo stato introdotto per la prima volta dall’art. 10 della L. 765/1967, che ha modificato l’art. 31 della L. 1150/1942.

In caso di richiesta di demolizione da parte del Comune, l’onere della prova di pre-esitenza del fabbricato alla Legge Ponte spetta al privato interessato, come recentemente chiarito dal Consiglio di Stato. La prova può essere data anche per presunzioni.

Ricordiamo che dal 1985 per vendere casa è necessario che il venditore inserisca nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale e non del notaio):

• per gli edifici edificati ante 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967;
• per gli edifici edificati successivamente, gli estremi della licenza edilizia che ha legittimato la costruzione oggetto di compravendita.

Quando non è possibile sanare abusi ante ’67?

Molta attenzione va posta al fatto che in realtà, prima della Legge Ponte, la Legge 1150/1942 – Prima Legge Urbanistica in Italia aveva già introdotto la licenza edilizia, ma solo nei centri urbani e principalmente nei centri provvisti di PRG e Regolamento Edilizio. La Legge Ponte ha poi introdotto l’obbligo di licenza di costruire per edificare in tutto il territorio italiano, a prescindere dal fatto che l’immobile si trovi in un centro urbano od extraurbano.

Tale legge è entrata in vigore il 01/09/1967, quando gran parte del territorio italiano era già provvisto di documenti edilizi probanti quali i Piani Regolatori Generali (PRG) e i Regolamenti Edilizi. Ad esempio a Roma le regole per edificare sono state stabilite prima degli anni ’30. Così come nelle altre principali città italiane come Milano, Napoli, Genova e così via. Questo rende inapplicabile la sanatoria edilizia per immobili ante 67, applicabile solo se il suolo su cui sorge il fabbricato, all’epoca, non era sottoposto all’obbligo di licenza (generalmente si tratta dei territori esterni ai grandi Comuni italiani).

Quanto costa sanare un abuso edilizio?

Per sanare un abuso edilizio è necessario pagare, oltre alla sanzione penale, la sanzione amministrativa che, nel caso in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d’uso oppure degli aumenti di volume, è pari a:

• 333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con CILA tardiva o SCIA tardiva;
• 1.000 € nel caso in cui venga inviata la CILA o la SCIA a  lavori ultimati.

Diversamente, se l’abuso riguarda aumenti di volume, o cambi di destinazione d’uso o frazionamenti, la sanzione sarà pari al doppio del contributo di costruzione (art. 36 T.U.E) dovuto versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.

A tutto ciò va aggiunta la parcella del professionista, ingegnere, architetto o geometra, il cui importo varia in base alla difficoltà del procedimento e alla dimensione dell’immobile.

Come sapere se una casa ha abusi?

Per verificare se una casa ha degli abusi edilizi, è necessario accertare il titolo abitativo presso il Comune in cui è ubicato l’immobile. Il controllo sulla conformità edilizia e urbanistica deve essere effettuato verificando che lo stato di fatto dell’immobile coincida con il titolo abitativo, così come depositato presso l’ufficio tecnico del Comune.

I titoli abitativi hanno solitamente denominazioni differenti in base all’anno in cui è stato edificato l’immobile, ad esempio:

• concessione edilizia per le case costruite fra il 1942 e il 1977 (Legge 1150);
• licenza edilizia per immobili edificati fra il 1977 e il 2003 (Legge 10);
• permesso per costruire per edifici costruiti dopo il 2003 (DPR 380/01);
• titoli abitativi minori come la DIA, CIA e CILA;
• concessioni in sanatoria o condoni (del 2003, del 1994 e del 1985).

Per capire se sull’immobile è stato commesso un abuso edilizio è inoltre possibile richiedere una visura catastale dell’immobile, un documento che, oltre ai dati catastali dell’immobile, fornisce anche un’indicazione della superficie catastale e della divisione interna dell’immobile. Si tratta di informazioni molto importanti in caso di compravendita: bisogna sempre verificare la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e quanto mostrato dalle carte ufficiali.

Come vendere una casa con abusi edilizi?

Una casa con un abuso edilizio sanabile può essere venduta, ma l’acquirente viene informato di tale circostanza e viene pertanto reso consapevole delle irregolarità urbanistiche. Diversamente si configura il raggiro e l’acquirente può ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate e il pagamento del relativo risarcimento. Il giudizio può essere avviato entro 10 anni dal rogito.

Per mettersi al riparo da eventuali controversie, è possibile attestare che il fabbricato è in conformità alla normativa edilizia e urbanistica allegando all’atto di compravendita il “certificato di stato legittimo“, ovvero una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato attestante l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di tolleranze costruttive.

Questo perché la legge stabilisce nullità degli atti di compravendita che hanno ad oggetto immobili non conformi sotto il profilo urbanistico ed edilizio: un atto di compravendita di un immobile non conforme non ha nessun valore giuridico.

Da chiarire che notai e agenti immobiliari non hanno alcuna responsabilità, assumendosi il venditore tutte le responsabilità di quanto dichiarato nell’atto di compravendita.

Da ricordare poi che per la concessione del mutuo è fondamentale la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. Solitamente la banca, prima di concedere il prestito, effettua una perizia dell’immobile al fine di verificare che non vi siano abusi edilizi. E questo vale anche nel caso in cui si decidesse di trasferire il mutuo oppure di surrogarlo presso altra banca.