I mutui seconda casa, ovvero i finanziamenti richiesti per l’acquisto di immobili che non sono destinati a diventare abitazione principale, sono differenti da quelli previsti per le prime case, che invece godono di specifiche agevolazioni.
L’acquisto di un secondo immobile è considerato dalle banche come un investimento e trattato diversamente anche dal punto di vista fiscale. Chi vuole investire nel mattone, si pone dunque interrogativi differenti rispetto a chi sottoscrive un mutuo ipotecario per la prima casa, soprattutto per quanto riguarda gli aspetti fiscali. Vediamo dunque di fornire risposte concrete a tali dubbi.
Secondo mutuo per acquisto seconda casa: le condizioni?
Una delle principali differenze tra mutuo prima casa e seconda casa riguarda la tassazione dell’importo erogato dalla banca. Anche le condizioni imposte dalla banca stessa per l’erogazione del mutuo sono generalmente più restrittive in caso di seconde abitazioni.
Vincoli possono essere infatti imposti circa la durata del mutuo, che difficilmente per le seconde case viene concesso per più di 30 anni, o sull’importo erogato (solitamente fino al 60% del valore dell’immobile, contro l’80% della prima casa).
Anche i vincoli sull’importo della rata (che va ad influire sull’importo erogato dalla banca) sono più stringenti per il mutuo seconda casa: non oltre il 25% del reddito mensile, considerato al netto di altri finanziamenti in essere (come ad esempio un mutuo prima casa).
A differenza di quanto avviene per i mutui prima casa, per l’acquisto di una seconda casa e l’accensione del relativo mutuo non esistono limiti sulla categoria catastale dell’immobile, che può anche essere di lusso e può essere ubicato anche al di fuori del Comune di residenza.
Qual è l’imposta sostitutiva mutuo seconda casa?
Poiché l’acquisto di una seconda casa viene ritenuto un investimento, l’imposta sostitutiva del mutuo è più alta e pari al 2% in caso di mutuo seconda casa, contro lo 0,25% del mutuo prima casa.
Questo significa, ad esempio, che qualora venga richiesto un mutuo di 200.000 euro, se questo riguarda una prima casa l’imposta sostitutiva sarà di 500 euro, mentre se riguarda una seconda casa l’imposta sarà pari a 4.000 euro.
Calcolo mutuo seconda casa: come funziona?
Dal punto di vista del calcolo del mutuo, seconda casa o prima casa che sia, il funzionamento è sempre lo stesso. Le rate si calcolano come somma di una quota capitale e una quota interessi. Quest’ultima è il risultato della moltiplicazione tra il tasso di interesse annuale diviso il numero di rate annuali per il debito residuo del mutuo.
A fine piano di ammortamento, oltre all’importo erogato, avremo pagato anche una somma aggiuntiva che rappresenta il vero costo del mutuo ed è pari alla somma delle quote di interessi versate.
Quasi sempre viene applicato un piano di ammortamento alla francese in cui nei primi anni la rata è composta quasi interamente della quota interessi, mentre la quota capitale è minima (ecco perché il debito contratto con la banca all’inizio scende molto lentamente). Gradualmente la proporzione si inverte e negli ultimi anni pagheremo quasi esclusivamente la quota capitale, con una minima parte di interessi.
Si tratta di un calcolo non semplicissimo da effettuare a mano, ma che con il supporto degli strumenti giusti può essere alla portata di molti. Chi non ha dimestichezza con i fogli di calcolo (Excel, Google Sheet e così via), può affidarsi a un calcolatore della rate del mutuo come quello disponibile gratuitamente su PMI.it.
La detrazione interessi spetta per mutuo seconda casa?
Molti si chiedono se il mutuo seconda casa sia detraibile. La risposta, purtroppo, è negativa: sul mutuo seconda casa non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi.
Per le prime case invece è possibile ottenere una detrazione IRPEF al 19% sugli interessi passivi, nonché sugli oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la banca, sulle commissioni pagate agli istituti di credito per l’intermediazione e così via.
Mutuo seconda casa che diventa prima, come fare?
Se si è già proprietari di un immobile e si intende comprare una seconda casa da adibire ad abitazione principale, rispettando determinati termini, è possibile fruire delle agevolazioni prima casa.
Ad esempio nel caso in cui l’abitazione precedente risulti più idonea ad essere abitata, per un impedimento di natura giuridica (es. casa occupata o locata), o per un’inagibilità di tipo oggettivo (es. causa sisma), o soggettivo (es. dimensioni non adeguate alla famiglia che si è allargata), il nuovo immobile può essere comprato con le agevolazioni prima casa, compresa l’imposta sostitutiva sul mutuo e le detrazioni IRPEF sugli interessi passivi.
Se non si rientra in questi casi acquistare una seconda casa adibendola a prima abitazione è possibile se:
- si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e non si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa;
- si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e non si usufruisca del beneficio fiscale sulla prima casa, a patto che l’attuale proprietà sia alienata (venduta) entro un anno dal nuovo acquisto agevolato, pena la decadenza delle agevolazioni e il pagamento della differente tassazione dovuta, più una mora con sanzione del 30%;
- si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa, a patto di alienare l’immobile entro un anno;
- si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa, se tale immobile viene venduto prima del rogito.
Mutuo seconda casa 100%, è possibile?
In via teorica sì, visto che le banche non hanno particolari limitazioni e indicazioni per la percentuale di copertura del mutuo di acquisto rispetto al valore dell’abitazione.
In realtà però i mutui 100% sono una categoria di prestiti che di solito le banche sono disposte a concedere solo per le prime case e per i richiedenti che hanno i requisiti di legge per accedere al Fondo di Garanzia per la prima casa, ovvero alla garanzia statale prevista in via prioritaria per i le giovani coppie. Anche queste però riscontrano non pochi problemi ad ottenerlo e, spesso, sono costrette ad aggiungere ulteriori garanzie, come quelle dei genitori.
Che si tratti di prima o seconda casa, in generale, ad essere erogati a copertura del 100% del valore dell’immobile, ovvero del prezzo di acquisto esclusi costi di notaio, imposte, tributi, ecc., sono i mutui ipotecari, ovvero assistiti da garanzia tramite iscrizione di ipoteca sull’immobile.
