Il mutuo ipotecario prima casa è un prestito agevolato a medio-lungo termine, che banche e istituti finanziari concedono a coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile o sono (con)proprietari di “seconde case” e/o immobili commerciali. Ed anche l’immobile in oggetto deve avere determinati requisiti per usufruire delle agevolazioni previste.
Nella maggior parte dei casi, a richiedere il mutuo prima casa sono giovani coppie, che affrontano il loro primo investimento importante, con tanti dubbi, soprattutto considerando che per loro sono previste ulteriori agevolazioni.
Vediamo dunque di rispondere alle principali domande che si pone chi sta per accendere un mutuo prima casa, a partire dai requisiti per richiederlo, per arrivare alle agevolazioni previste, compresi i tassi di interesse più bassi rispetto ai normali finanziamenti richiesti alle banche o a un mutuo seconda casa.
- Cosa serve per fare un mutuo prima casa?
- Quali detrazioni per gli interessi mutuo prima casa?
- Mutuo 100% prima casa: come si fa?
- Mutuo giovani prima casa: cos’è?
- Quali sono i tassi mutui prima casa?
- Come fare una simulazione mutuo prima casa?
- Mutuo ristrutturazione prima casa: come funziona?
- Surroga mutuo prima casa: come si fa?
Cosa serve per fare un mutuo prima casa?
Perché un immobile venga classificato come prima casa, non deve essere immobile di lusso. Il proprietario deve inoltre possedere i seguenti requisiti:
- deve essere una persona fisica;
- al momento dell’acquisto non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune di quello deputato a prima casa;
- non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato sfruttando le agevolazioni prima casa;
- deve portare – entro 18 mesi dal rogito – la residenza nello stesso Comune dell’immobile acquistato come prima casa, pena la decadenza dalle agevolazioni e il pagamento delle maggiori imposte dovute.
Quali detrazioni per gli interessi mutuo prima casa?
Gli interessi passivi del mutuo prima casa possono essere portati in detrazione al 19%. Si possono portare inoltre in detrazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro.
Importante: per fruire delle detrazioni per il mutuo prima casa, il beneficiario deve essere l’acquirente dell’immobile, che deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo.
Un’ulteriore agevolazione del mutuo prima casa riguarda l’imposta pagata se il mutuo è concesso da una banca sull’ammontare complessivo del finanziamento: in caso di mutuo per abitazione principale l’imposta è pari allo 0,25%, in luogo del 2%. In caso di altri soggetti finanziatori le condizioni potrebbero essere meno favorevoli.
Per l’acquisto della prima casa, sono inoltre previste le seguenti agevolazioni:
- imposta di registro 2% (invece del 9%), in caso di acquisto da privato o impresa con vendita senza IVA (l’imposta di registro è sempre pari a 200 euro in caso di acquisto da imprese con vendita soggetta a IVA, sia per le prime che per le seconde case);
- IVA al 4% (invece del 10%), in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA.
Mutuo 100% prima casa: come si fa?
Generalmente, i mutui prima casa vengono concessi dalle banche per coprire fino all’80% del valore di mercato dell’immobile. Alcune banche, a determinate condizioni, tuttavia, erogano anche mutui al 100% del valore dell’immobile, spesso a fronte di garanzie e interessi maggiori.
Agevolazioni in questo senso sono previste per chi ha meno di 36 anni, che può accedere in via prioritaria al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.
Mutuo giovani prima casa: cos’è?
Il mutuo prima casa giovani è un’agevolazione prevista dal Governo per sbloccare il mercato dei mutui per coloro che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e hanno un ISEE medio-basso, fino a 40mila euro. In caso di giovani coppie è sufficiente che almeno uno abbia il requisito anagrafico.
Come funziona il mutuo under 36 prima casa 2023?
La Legge di Bilancio ha prorogato i mutui prima casa giovani under 36 fino al 31 dicembre 2023. L’agevolazione sull’acquisto della prima casa, comprensiva di eventuale pertinenza C1 e C6, deve essere accatastate come residenziale (categoria A) non di lusso e il mutuo non può superare i 250mila euro.
L’agevolazione consiste:
- nell’applicazione di un tasso calmierato, che non può essere superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio);
- in una esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- nel riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).
Quali sono i tassi mutui prima casa?
Oggi i mutui a tasso variabile hanno un TAEG che sfiora il 4%, mentre i mutui a tasso fisso dal 3,3% al 3,8%.
Come sappiamo, la principale componente del costo di un mutuo è costituita dagli interessi, che rappresentano il guadagno che ha la banca nel concedere il prestito.
Oggi, anche a fronte delle tensioni alimentate dalla guerra, assistiamo ad una costante ascesa dei tassi di interesse. Secondo gli esperti, il costo del denaro nel 2024 si dovrebbe assistere ad una stabilizzazione intorno al 3%.
Come fare una simulazione mutuo prima casa?
PMI.it mette a disposizione gratuitamente un servizio per simulare calcolo e costi della rata del mutuo a partire dall’importo richiesto e dal tasso di interesse applicato dalla banca. Il tool propone anche un esempio di piano di ammortamento, per capire come verrà distribuito il costo del mutuo nel corso degli anni.
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Mutuo ristrutturazione prima casa: come funziona?
I mutui possono essere richiesti sia per comprare l’immobile che per sostenere spese ad esso collegato, come nel caso di ristrutturazioni. Per le ristrutturazioni delle prime case i mutui sono agevolati.
Il mutuo ristrutturazione prima casa può essere richiesto per finanziare gli interventi di ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica del proprio immobile, sia per i lavori di manutenzione ordinaria che per quelli di manutenzione straordinaria.
La durata può andare da 5 anni ad un massimo di 30, solitamente fino ad un importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile. Come il mutuo prima casa, quello per ristrutturazioni può essere a tasso fisso, variabile o misto. La differenza è però che è possibile chiederne l’erogazione in un’unica soluzione oppure “a stato avanzamento lavori” (SAL).
Anche per il mutuo ristrutturazione prima casa è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi, al 19% e fino a 2.582,25 euro, gli interessi passivi pagati nel corso del periodo di imposta di riferimento. Le due detrazioni sono cumulabili.
E anche il Fondo di Garanzia prima casa è valido anche in caso di richiesta di mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa, dando la possibilità ad alcune categorie di contribuenti di accendere un mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile, per un massimo del 50% (che diventa 80% in alcuni casi, come per giovani, famiglie mono-genitoriali con ISEE fino a 40mila euro) della quota capitale e su un importo massimo di 250mila euro.
Surroga mutuo prima casa: come si fa?
La surroga del mutuo è la procedura di portabilità del mutuo che permette di trasferire il finanziamento in un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
Con la surroga è possibile allungare o diminuire la durata del piano di ammortamento e richiedere una tipologia di tasso d’interesse diverso, ma l’importo del nuovo mutuo deve essere necessariamente pari a quello del capitale residuo da rimborsare.
La surroga del mutuo non comporta alcuna spesa per il mutuatario ed è possibile trasferire, insieme al vecchio mutuo, anche l’assicurazione scoppio e incendio sul mutuo o, in alternativa, chiedere il rimborso dell’importo già pagato e stipulare una nuova assicurazione.
Come si richiede la surroga del mutuo?
Per avviare il procedimento di surroga del mutuo, bisogna presentare richiesta alla nuova banca, che se accetterà la surroga si farà carico di tutte le comunicazioni con l’attuale istituto di credito e seguirà tutta la procedura. La banca di provenienza è obbligata ad accettare la richiesta di surroga.
Quando conviene la surroga?
L’operazione di surroga può risultare conveniente nel caso in cui i tassi scendono, o si riescono a concordare con la banca condizioni migliori.
Da considerare, prima di effettuare la surroga, quanto manca all’estinzione del mutuo. La convenienza della portabilità del mutuo è maggiore nei primi anni del finanziamento, quando bisogna ancora pagare la maggior parte degli interessi.
I piani di ammortamento prevedono infatti, generalmente, che gli interessi vengano pagati soprattutto nei primi anni di rimborso.
Se mancano pochi anni il vantaggio della surroga potrebbe essere mitigato dal fatto che la rata si compone per lo più della quota capitale. Iniziando un nuovo mutuo si ricomincerà a pagare una rata composta prevalentemente dalla quota interessi. In più la nuova banca potrebbe non consentire l’accesso alla Garanzia di Stato.
Un’alternativa alla surroga è la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca con la quale è stato stipulato il mutuo prima casa.
