Mutui: guida al piano di ammortamento francese

Quando si stipula un mutuo si sente inevitabilmente parlare di piano di ammortamento, alla francese soprattutto, oltre che di tassi di interesse, TAN, TAEG, SPREAD e altri termini solitamente connessi alla richiesta di un prestito bancario.

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Conoscere il piano di ammortamento è importante per capire come funziona la procedura di rimborso del finanziamento erogato da una banca o istituto creditizio e per valutarne la convenienza e la fattibilità rispetto ad altre proposte di mutuo.

Vediamo quindi di capire bene cosa si intende in generale per piano di ammortamento e di approfondire il meccanismo alla base del piano di ammortamento alla francese, rispondendo alle domande più frequenti (FAQ) poste in merito.

Cos’è il piano di ammortamento?

Il piano di ammortamento è sostanzialmente un documento che definisce le modalità di rimborso del debito contratto con la banca per mezzo del mutuo.

Come si fa il piano di ammortamento?

Il piano di ammortamento descrive come vengono suddivise le rate del mutuo, gli intervalli di tempo per il loro pagamento, il termine entro il quale verrà estinto il debito contratto e come vengono calcolati e spalmati gli interessi nel tempo, ovvero come si compone la rata tra quota capitale e interessi.

Come si calcola il piano di ammortamento?

Le rate del mutuo si compongono di due quote:

• una quota capitale, corrispondente ad un frazionamento della quantità di denaro richiesta in prestito;
• una quota di interesse che consiste nella distribuzione degli interessi maturati sul capitale preso in prestito negli anni di durata del mutuo.

Nel piano di ammortamento la rata calcolata viene considerata costante, anche in caso di mutuo a tasso variabile, potendo sapere solo il TAN attuale e non potendo prevedere l’andamento futuro dell’Euribor (parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile). In caso di mutuo a tasso fisso la rata resta ovviamente costante, calcolata sull’attuale tasso Eurirs, detto anche Interest Rate Swap (IRS), ma è comunque interessante conoscere il piano di ammortamento.

Ad esempio, è utile sapere che in caso di surroga il nuovo piano di ammortamento terrà conto della quota capitale residua. Su questa verranno calcolate le nuove rate, sempre con una prevalenza di interessi nella prima parte del piano di ammortamento. Tenendo questo a mente, la surroga appare poco conveniente quando manca poco al termine del mutuo.

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Cos’è il piano di ammortamento alla francese?

La caratteristica principale del piano di ammortamento alla francese, il più diffuso tra i mutui ipotecari in Italia, sia ai mutui a tasso fisso che ai mutui a tasso variabile, è che la quota interessi è prevalente nella prima parte, ovvero sulle rate versate nei primi anni, rispetto alla quota capitale. Questo fa sì che con le prime rate il debito venga scalato di poco.

Nel tempo la proporzione tra le due quote si inverte gradualmente, facendo sì che verso la fine dell’ammortamento pesi di più la quota capitale. Nell’ultimo periodo, dunque, vedremo il debito scendere più rapidamente, fino ad azzerarsi.

Si tratta di un piano di ammortamento particolarmente vantaggioso per le banche, che in questo modo incassano gli interessi prima di rientrare del capitale dato in prestito.

Quale è la differenza tra piano di ammortamento alla francese e all’italiana?

Con il piano di ammortamento all’italiana la quota capitale rimane fissa nel tempo, mentre gli interessi variano: vengono calcolati sulla quota capitale residua e sono più alti all’inizio per poi diventare via via più bassi.

Ogni rata del piano di ammortamento avrà un importo diverso, diversamente dall’ammortamento alla francese in cui la rata è sempre uguale (parliamo sempre del piano di ammortamento, non del mutuo che può essere a tasso fisso o variabile).

In entrambi i casi, il totale che si andrà a versare (a parità di tutte le altre condizioni, come TAN, TAEG, andamento dei tassi etc.) sarà lo stesso, cambierà solo il modo in cui il debito è stato estinto nel corso del tempo.

Come calcolare rate alla francese?

Per capire come si calcolano le rate in un piano di ammortamento alla francese facciamo un esempio, considerando un prestito di 100mila euro da restituire in 10 anni a rate in rate semestrali (10 rate) ad un TAN del 4%.

Sulla base dei dati otteniamo una rata di 6.115,67 euro, ottenuta con i seguenti calcoli:

• 100.000 + 4% = 122.313,40;
• 122.313,40/10 rate = 11.132,65 euro.

Quindi il calcolo della rata alla francese sarà il seguente:

• nella prima rata la quota interessi sarà calcolata applicando il tasso semestrale (2%) sul capitale da restituire (inizialmente 100mila euro): 100.000*2%=2.000 euro. La quota capitale sarà pari alla differenza tra l’ammontare della rata e la quota interessi: 11.132,65 – 2.000 = 9.132,65 €;
• nella seconda rata – così come nelle rate successive – si tiene conto del capitale residuo, ottenuto sottraendo al debito residuo la precedente quota capitale: nel caso della seconda rata 100.000 – 9.132,65 = 90.867,35. Su questo importo si calcola il 2% degli interessi semestrali e la nuova quota capitale.

Riportiamo di seguito una simulazione del piano di ammortamento risultante:

Come si calcola il preammortamento?

Il preammortamento, come si intuisce dal termine, rappresenta una fase che precede l’ammortamento. In questa fase quelli che vengono versati solo solo interessi, dunque non viene scalata alcuna quota capitale, diversamente a quanto avviene nella fase di ammortamento durante la quale si inizia a rimborsare il capitale richiesto con il mutuo.

Si tratta di un accordo tra mutuante e banca che va ad aumentare, di fatto, il costo del mutuo. Si tratta dunque di una scelta poco conveniente, ma in alcuni casi utile, ad esempio se si ha la necessità di accendere subito il mutuo e al contempo di pagare una rata più bassa per un determinato periodo (poiché contengono solo la quota interessi e non la quota capitale del finanziamento).

Come si calcola nel piano ammortamento la durata in mesi?

Nel preammortamento, la quota di interessi viene calcolata nel periodo di tempo che va dalla data della stipula fino al pagamento della prima rata con la seguente formula:

• giorni di preammortamento * capitale * TAN / 36500.

Si tiene quindi conto degli effettivi giorni che intercorrono tra la stipula e l’inizio del piano di ammortamento vero e proprio e non dei mesi.