Il proprietario di un appartamento può sostenere interamente le spese per il rifacimento della facciata del palazzo e utilizzare il bonus facciate al 90%, ma solo se c’è una specifica delibera dell’assemblea condominiale. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate, rispondendo a specifico interpello (499/2021). Il caso proposto riguarda un immobile in condominio minimo, ma il Fisco specifica che la stessa regola si può applicare anche ai condomìni più grandi.
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La norma prevede che le spese per i lavori sulle parti comuni, come ad esempio il rifacimento della facciata, siano «sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Ma resta possibile utilizzare «un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali» a condizione che «l’assemblea dei condomini autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante interessato agli interventi medesimi».
Attenzione: l’interpretazione del documento di prassi indica che l’accordo debba però essere unanime. Questa regola viene ulteriormente sottolineata in un altro passaggio della riposta all’interpello: «l’Istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell’agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso».
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Queste indicazioni sono valide per tutte le tipologie di condominio. In generale, aggiunge l’Agenzia, le norme relative al condominio si applicano sempre anche al condominio minimo (massimo otto unità immobiliari) con l’unica eccezione della nomina dell’amministratore (non obbligatoria) e del regolamento di condominio (necessario solo sopra le dieci unità immobiliari). Nel caso in cui non ci sia l’amministratore, per utilizzare l’agevolazione si può utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti.
Ricordiamo che il bonus facciate è previsto dai commi da 219 a 224 della legge 160/2019, ed è una detrazione al 90% sui lavori di rifacimento della facciata esterna, inclusa la pulitura e la tinteggiatura, per le spese effettuate nel 2020 e nel 2021. Gli edifici devono trovarsi in zona A o B (alta densità abitativa) in base alla classificazione prevista dal decreto del ministero dei Lavori pubblici 1444/1968.
