L’inquilino di un immobile preso in locazione può chiedere una riduzione del canone di affitto se si trova in difficoltà economiche, ad esempio rispetto all’attuale momento storico, oppure se perde il lavoro o ha un periodo di cassa integrazione e così via. Una situazione in cui si sono trovate tantissime persone nell’ultimo anno, a fronte delle difficoltà causate dal Coronavirus, tanto che il Governo è intervenuto per dare un sostegno sia ai locatari che ai locatori con diversi provvedimenti. Recentemente il DL Sostegni Bis ha allargato la platea del bonus affitti per imprese fino a 15 milioni di euro e perdite del 30%, requisiti flessibili per il turismo. Ma ci sono anche altre situazioni in cui il canone di affitto può essere ridotto. Vediamo tutto in dettaglio.
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Bonus affitto ad uso abitativo
Il bonus affitti rappresenta un sistema vantaggioso per incentivare una pratica virtuosa da parte dei proprietari di immobili in affitto: concedere uno sconto sul canone mensile in caso di difficoltà obiettive con il pagamento. L’agevolazione per le locazioni ad uso abitativo, secondo quanto previsto dal DL Sostegni, spetta per il 2021 ai proprietari di immobili che abbiano concesso una riduzione del canone al locatario, se il contratto era già in essere al 29 ottobre 2020, la casa è l’abitazione principale dell’inquilino e si trova in un Comune ad alta densità abitativa (sono individuati dal Cipe, il comitato interministeriale per la programmazione economica, gli elenchi sono consultabili online). L’agevolazione consiste in un contributo a fondo perduto pari al 50% dello sconto applicato, con un tetto massimo di 1200 euro annui per singolo locatore..
Bonus locazioni turistiche
Con il Sostegni Bis il credito d’imposta del 60% sui canoni di locazione per operatori del turismo e alberghi è stato prorogato ed esteso a imprese, autonomi, professionisti e tutte le attività economiche che fatturano fino a 15 milioni di euro e che nell’anno compreso fra il primo aprile 2020 e il 31 marzo 2021 abbiano subito una riduzione media mensile dei ricavi pari ad almeno il 30% rispetto ai 12 mesi precedenti. Le start-up che hanno iniziato l’attività a partire dal primo gennaio 2019 non devono avere il requisito della perdita di fatturato del 30%. Il bonus affitto che riguarda i canoni di locazione, leasing o concessione di immobili ad uso non abitativo e per affitto d’azienda può anche essere ceduto entro fine 2021, anche allo stesso locatore a fronte di uno sconto di pari importo sul canone.
Per le imprese turistico-ricettive, agenzie di viaggio e tour operator il credito d’imposta è sempre pari al 60%, ma non c’è un tetto di fatturato e la perdita su ricavi e compensi deve essere pari ad almeno il 50% sullo stesso mese 2019.
Sconto affitto per difetti immobile
Un’altra situazione in cui può verificarsi una riduzione del canone d’affitto è quella in cui è il proprietario a chiederla, per via di un difetto dell’immobile venuto alla luce solo in seguito alla stipula del contratto (impianto di condizionamento non funzionante, problemi con la chiusura delle finestre, cantina che non viene poi svuotata e quindi non può essere utilizzata, muffa e così via). Difetti che vanno a ridurre il valore dell’immobile, portando le parti a ridurre proporzionalmente il canone di affitto precedentemente fissato quando si riteneva che l’immobile fosse in altre condizioni.
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Questa situazione è regolamentata dall’articolo 1578 del Codice Civile “vizi della cosa locata”, secondo il quale, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è inoltre tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Ristrutturazioni
Altro caso ancora è quello in cui l’immobile necessita di urgenti e improrogabili lavori di ristrutturazione edilizia: l’articolo 1584 del Codice Civile che definisce i diritti del conduttore in caso di riparazioni stabilisce che se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. La norma non fissa la misura della riduzione. In più, indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Come chiedere la riduzione del canone
La richiesta di riduzione del canone può essere avanzata per raccomandata. Questa seconda modalità è preferibile quando la riduzione è dovuta a vizi o lavori, o in generale a una richiesta di diritto. Nella raccomandata andranno inseriti i vizi contestabili o il riferimento ai lavori che si stanno eseguendo.
Sottoscrizione dell’accordo
L’accordo tra inquilino e proprietario sulla riduzione del canone andrebbe sempre formalizzato con la sottoscrizione di una scrittura privata, esente dall’imposta di registro e di bollo, specificando il valore di partenza, quello che sarà il nuovo canone d’affitto pattuito e la data di decorrenza del nuovo importo. La riduzione può essere comunicata all’Agenzia delle Entrate direttamente online con il Modello RLI. Inoltre, sempre nell’ottica di agevolazione di questa pratica, la registrazione della scrittura con cui le parti si accordano sulla riduzione del canone è, precedentemente previste.
