Ho un appartamento in locazione con contratto d’affitto e cedolare secca. Alla sua scadenza, la proroga è automatica o va rinnovato, comunicandolo all’Agenzia delle Entrate per riconfermare? Ho messo in vendita l’appartamento e l’inquilino vorrebbe acquistarlo, in questo caso cosa se ne sarebbe del contratto d’affitto?
Se nessuna delle parti recede, il contratto d’affitto è automaticamente rinnovato alle stesse condizioni. Pertanto, si proroga anche la cedolare secca ad uso residenziale (non è prevista la cedolare secca per i negozi nel 2023, anche se se ne era parlato in campagna elettorale).
Se volete cambiare i termini dell’accordo a partire dal prezzo del canone di locazione, dovete darne comunicazione entro sei mesi dalla scadenza (salvo diversa previsione inserita nel contratto), in forma scritta.
Nel momento in cui l’appartamento subisce la vendita è invece necessario ufficializzare la disdetta del contratto d’affitto. Se l’inquilino acquista l’immobile questo passaggio può essere contestuale, mentre se si vende ad altri soggetti i casi sono due:
- si disdice il contratto d’affitto e si vende l’appartamento vuoto,
- si stipula un contratto di vendita nel quale si indicato che l’appartamento è affittato (se l’acquirente vuole mantenere l’immobile a reddito).
Per disdire i contratti, bisogna rispettare determinati termini (esplicitati nel contratto stesso, con periodo minimo di sei mesi).
La vendita dell’immobile consente anche la disdetta anticipata (cioè, quando il contratto non è in scadenza), ma sempre con le comunicazioni effettuate nei termini previsti.
E’ consentita anche la revoca dell’opzione per le annualità successive a quelle contrattuali se effettuata entro il termine di pagamento dell’imposta di registro per l’anno di riferimento oppure entro 30 giorni dal termine della precedente annualità.
Il locatore deve dare preventiva comunicazione al conduttore tramite raccomandata. Tuttavia, è possibile la remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI se non è ancora stato effettuato il versamento dell’imposta di registro.
Pagamento cedolare secca: scadenze e codici tributo
Per il pagamento della cedolare secca è previsto il versamento in acconto (al 40%) e a saldo (60%). L’acconto si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno passato assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto solo se supera la soglia di 51,65 euro: in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro; in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro.
Le scadenze per il pagamento della cedolare secca sono le seguenti: prima rata entro il 30 giugno e seconda o unica rata entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA pagano il 50% a giugno e il 50% a novembre. Per il versamento vanno utilizzati i codici tributo per cedolare secca in F24:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.
Pagando in ritardo ma entro il 31 luglio, si versa una maggiorazione dello 0,4%.
Fac- simile contratto con cedolare secca
Ecco un fac-simile di contratto con cedolare secca, da scaricare e compilare con i propri dati.
Per chi ha bisogno si redigere un contratto di affitto con cedolare secca, è possibile procedere ricorrendo al modello personalizzabile.
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