Procedura semplificata per non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendit o trasferimento anche a titolo gratuito dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni da quando si è fruito dell’aliquota agevolata.
In questi casi, infatti, la Nota II bis comma 4 dell’art. 1 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (D.P.R. 131/86) prevedrebbe la perdita dei benefici fiscali per l’acquisto delle abitazioni principali a meno che il contribuente beneficiario, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, acquisti un altro immobile da adibire a prima casa.
Agevolazioni prima casa: sentenze di Cassazione
Secondo la la Corte di Cassazione, non è necessario un atto notarile trascritto che dimostri la vendita ma è sufficiente una scrittura privata, anche non autenticata ma registrata entro il termine annuale.
Di contro, ci sono comunque dei limiti per quanto riguarda gli altri requisiti: non è infatti sufficiente procedere all’acquisto di altro fabbricato, ma è necessario che l’immobile sia effettivamente adibito ad abitazione principale del contribuente prima della scadenza del termine a disposizione dell’ufficio per l’esercizio dei controlli di propria competenza. Lo conferma la sentenza di Cassazione n. 24457 dell’8 agosto 2022.
Requisito dell’alienazione
Per quanto riguarda il primo requisito, ossia la vendita dell’immobile, la questione era stata sottoposta agli Ermellini dall’Agenzia delle Entrate, che riteneva che per non vedersi revocati i benefici prima casa il contribuente dovesse provvedere alla trascrizione dell’atto di compravendita del nuovo immobile, con conseguente autenticazione delle sottoscrizioni da parte del notaio. L’interpretazione del Fisco era che questa strada fosse l’unica percorribile per garantire la definitività dell’acquisto immobiliare.
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Di diverso avviso la Corte di Cassazione (Cass. Sez. Tri, Civ., Ordinanza 16 ottobre 2020 n. 22488) la quale ha respinto definitivamente il ricorso delle Entrate, come aveva già fatto la Commissione tributaria regionale della Toscana (con sentenza n. 626/29/15, depositata il 9 aprile 2015) ritenendo che ai fini dell’acquisto di altro immobile, entro l’anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici previsti per la prima casa di abitazione, rilevasse (anche) il contratto concluso per scrittura privata non autenticata (però registrata entro detto termine annuale) in quanto atto traslativo ad effetti reali cui, nella fattispecie, aveva fatto seguito (anche) la domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizione apposte alla scrittura privata.
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Gli Ermellini concludevano il proprio giudizio con il seguente principio di diritto:
Ai fini della disciplina posta, in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 cod. civ.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Fondamentale non i giudici supremi chiariscono che non è l’autenticazione della sottoscrizione resto, quanto la sua registrazione che fornisce certezza alla data e di conseguenza rappresenta una prova del rispetto del termine infra annuale previsto dalla normativa vigente in termini di agevolazioni prima casa.
Requisito della residenza
Per quanto riguarda il secondo requisito, ossia il trasferimento della residenza nel nuovo immobile, adibito pertanto a prima casa, secondo la Cassazione la circostanza che tale termine non sia stato predeterminato dal Legislatore non significa che si possa rimandare all’infinito ma è necessario che si proceda entro una scadenza ragionevole. In pratica entro un anno.
Da qui l’ultimo pronunciamento dello scorso agosto, che peraltro ricalca molti altre sentenze precedenti, tra cui le nn. 17148/2018, 22488/2020 e 5353/2020 e la sentenza della Corte Costituzionale n. 46/2009.
