E’ possibile scegliere la cedolare secca sull’affitto anche dopo il 2019, sui contratti già in essere, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, utilizzando i servizi online delle Entrate oppure presentando apposito modello direttamente negli uffici del Fisco. La precisazione arriva dalla stessa Agenzia delle Entrate con interpello 388/2020, che si riferisce a un contratto d’affitto di un immobile uso commerciale (negozi e botteghe).
La norma che consente di applicare la cedolare secca a questa tipologia di immobili è contenuta nella manovra 2019 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018), che ha esteso la possibilità di utilizzare l’aliquota agevolata al 21% agli immobili di categoria C/1, nel rispetto dei requisiti previsti.
Molto in sintesi: il locatore deve essere una persona fisica, l’immobile non deve superare i 600 mq. Non è stata prorogata nel 2020, quindi si limita ai contratti 2019. Normalmente, la scelta per la cedolare secca deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto.
=> Cedolare secca: Guida 2020
Ci sono due condizioni fondamentali che vanno rispettate, per gli immobili commerciali.
- La cedolare secca si può applicare solo ai contratti stipulati o rinnovati nel 2019.
- Il rinnovo deve essere in seguito alla scadenza naturale del contratto.
Se viene rinnovato nel 2019 un contratto che era già in essere al 15 ottobre 2018 e che è stato interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, non si può scegliere l’opzione. In parole molto semplici, non si può rifare un contratto che prevedeva il regime di tassazione ordinario per applicare la nuova legge sulla cedolare secca, che appunto è prevista solo per i nuovi contratti.
Si può scegliere la cedolare secca anche per i contratti di locazione in scadenza nel corso del 2019, dopo che è intervenuta la scadenza naturale prevista nel contratto, quindi in sede di rinnovo. La proroga del contratto, sottolinea il Fisco, è assimilata alla stipula di un contratto di locazione nel corso del 2019. La proroga, anche tacita, del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate secondo le modalità descritte nella circolare 27/2016.
Fatte queste premesse, se anche l’opzione non è stata subito esercitata in sede di registrazione, come detto si può accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive. Bisogna effettuare una specifica procedura, che prevede la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI. Si possono utilizzare i servizi online dell’Agenzia (software RLI o RLI-web), oppure presentare il modello allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.
La procedura per l’esercizio dell’opzione va esercitata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Entro lo stesso termine, è anche possibile fare l’operazione opposto, ovvero revocare l’opzione per il regime della cedolare.
