Sono possessore di due ruderi. Posso, con il superbonus 110%, abbatterli e ricostruire due immobili di diversa metratura rispetto all’originale ma che nella somma mantengono la volumetria precedente?
Le operazioni di demolizione e ricostruzione, ai fini dell’utilizzo della detrazione al 110% (Ecobonus plus o Superbonus che dir si voglia), sono consentite solo a determinate condizioni. Il più recente chiarimento in merito è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta n.11 del 7 gennaio 2021.
Per prima cosa, l’agevolazione spetta solo se i lavori di ristrutturazione con l’ampliamento volumetrico risultino dalla autorizzazione dei lavori stessi. Poi, bisogna rispettare tutti i requisiti minimi legati a parametri di sostenibilità ambientale previsti dai decreti attuativi di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63. Molto in sintesi, si tratta dei decreti del ministero dell’Economia e delle finanze del 19 febbraio 2007 e dell’11 marzo 2008. Si tratta di requisiti relativi a prestazione energetica, trasmittanza termica.
=> Superbonus 110%, le regole sul miglioramento energetico
Nel rispetto di questi requisiti minimi (come specifica il comma 3 dell’articolo 119 del DL Rilancio), l’agevolazione fiscale al 110% spetta anche per la demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d, del testo unico dell’edilizia. Ai fini della ricomprensione degli interventi in quelli di ristrutturazione edilizia, tra l’altro il recente DL Semplificazioni (Legge 120/2020) ha definito come tali anche:
gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Non solo: affinché possano rientrare in questa fattispecie, le opere di demolizione e ricostruzioni devono mantenere la stessa volumetria (tranne nei casi in cui non rientrino in un progetto di rigenerazione urbana, se previsti dalle normative vigenti e dagli strumenti urbanistici comunali, in base al Decreto Semplificazioni). Altrimenti, si tratta di una nuova costruzione.
L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Per quanto concerne frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari, si tratta di norma di opere di ristrutturazione, sempre a condizione che non si modifichino volumetria e destinazione d’uso.
=> Sisma bonus con demolizione e ricostruzione
Ci sono infine regole specifiche in caso di Sismabonus per lavori di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica, ma solo se eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.
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