Due persone si sposano ed acquistano un immobile in comproprietà per il quale stipulano anche un contratto di mutuo cointestato. Cosa succede in caso di separazione? Le soluzioni possibili sono tre. La prima è la vendita dell’immobile con cancellazione del mutuo e dell’ipoteca – ma bisogna avere le disponibilità finanziarie per farlo – o accollo del mutuo da parte del venditore – e quindi uscita dalla quota dell’immobile cointestato. In alternativa uno dei due coniugi può acquistare la quota di immobile dell’altro coniuge – che in alternativa gli può anche venire assegnato dal giudice in sede di separazione.
A questo punto resta da capire cosa fare del mutuo intestato ad entrambi i coniugi. Una scelta possibile è quella della sostituzione del mutuo. Se si segue questa via verrà estinto il mutuo precedente per sostituirlo con un nuovo mutuo in cui cambiano i cointestatari ed i garanti. Questo passaggio porta a cambiare le condizioni contrattuali del mutuo – e quindi cose come spread o spese accessorie – e comporta maggiori spese rispetto all’alternativa rappresentata dall’accollo del mutuo. In caso di sostituzione bisogna prevedere sia i costi di estinzione – come eventuali penali, costi per la cancellazione dell’ipoteca e notarili -, che quelli relativi all’accensione di un nuovo mutuo – come i costi accessori della banca, del notaio, quelli per l’iscrizione dell’ipoteca e l’assicurazione.
Con l’accollo si ha il vantaggio teorico di mantenere le condizioni del mutuo e si evitano diversi costi. Per realizzare validamente questo contratto deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata, e il soggetto che si accolla il debito per poter godere delle detrazioni fiscali del 19% sugli interessi pagati deve allegare le quietanze di pagamento integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario.
Bisogna sempre ricordarsi che in Italia, in genere si eseguono accolli di mutui di tipo cumulativo. Ciò significa che se chi si accolla il mutuo non paga, la responsabilità del mutuo ricade sull’altro coniuge.
