Nei casi di acquisto dal costruttore mentre l’immobile è ancora in fase di realizzazione o ancora di solo progetto, la legge prevede una serie di cautele e di tutele per l’acquirente di fronte ai rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore, prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.
In merito, si segnalano le novità entrate in vigore a partire dal 16 marzo 2019 a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto n. 14/2019, che introduce il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, di particolare interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
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Immobili da costruire: tutele per acquirenti
In particolare, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122/2005, andando a rafforzare le tutele finora previste per gli acquirenti degli immobili da costruire, stabilendo che:
- la mancata consegna della polizza decennale postuma rappresenti un motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse e di nullità del contratto, oltre al verificarsi di una situazione di crisi del venditore come precedentemente previsto. In merito il provvedimento prevede che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione;
- venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile degli estremi della polizza assicurativa e della sua conformità ai requisiti standard.
- il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 vengano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.
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Scioglimento del preliminare
Il provvedimento chiarisce inoltre che, nell’ambito di una procedura di liquidazione, il curatore possa sciogliersi dal preliminare di vendita anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica che ha lo scopo di provocare una pronuncia che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Uno scioglimento non opponibile al promissario acquirente nel caso in cui tale domanda di esecuzione venga poi accolta.
Subingresso del curatore nel preliminare
In caso di subingresso del curatore nel contratto preliminare si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato.
