Con il termine affitto d'azienda si intende l'acquisizione di un diritto di godimento e di tutti i poteri di gestione di un complesso aziendale di proprietà del locatore che il conduttore acquisisce dietro corrispettivo.
Ai sensi dell'articolo 2555 del codice civile con il termine azienda si intende quel complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa. Non si intende, quindi, un insieme di beni ma piuttosto un complesso di beni opportunamente organizzati la cui finalità è tipica dell'esercizio d'impresa.
Il codice civile interviene nella regolamentazione dell'affitto d'azienda con l'articolo 2562 che dispone l'applicazione delle norme relative all'usufrutto d'azienda (articolo 2561) e quelle generali in tema d'affitto (articoli 1571-1654).
L'affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue al fine di conservare integro il valore dell'avviamento. Questi ha un potere di disposizione dei beni aziendali nei limiti segnati dalle esigenze di gestione. Deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
L’affitto può cessare per l’abuso che faccia l’affittuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o comunque non sottoponendoli alle necessarie cure di manutenzione e riparazione.
Al fine di regolare al meglio i rapporti tra locatore e locatario, le parti, alla consegna dell'azienda data in locazione, devono redigere un inventario dei beni aziendali.
La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.
