Con la circolare n. 24/E/2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il perimetro degli adempimenti per intermediari e portali online introdotti con il Dl 50/2017, relativi alle locazioni brevi.
Nella Circolare si riepiloga la disciplina sulle locazioni brevi: a quali contratti si applica, chi sono gli attori coinvolti, cosa devono fare intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti.
Cedolare secca al 21%
Ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve (inferiore ai 30 giorni) stipulati dal 1° giugno 2017 può applicarsi, su opzione del locatore, il regime della Cedolare Secca con l’aliquota del 21% in alternativa all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.
Caratteristiche dei contratti di locazione
Per quanto concerne i contratti di locazioni ai quali si applicano le nuove disposizioni, le Entrate chiariscono che ad essere coinvolti sono esclusivamente i contratti stipulati tra persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa.
Oltre all’alloggio il contratto può riguardare anche servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come la fornitura di collegamento wi-fi e di aria condizionata o la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali. Fuori dall’ambito di applicazione i servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile (colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche, etc.).
Tipologie di immobili
Con riferimento alla tipologia di immobili e servizi viene chiarito che restano esclusi dalle nuove regole gli immobili situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative o che hanno durata superiore ai 30 giorni, mentre si applicano alle locazioni di unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell’abitazione.
Intermediari coinvolti e adempimenti
Le nuove regole riguardano tutti i soggetti che svolgano il ruolo di intermediari per la stipula di contratti di locazione breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, indipendentemente dalla loro forma giuridica e dalla modalità con cui l’attività è svolta (online o offline).
Gli intermediari sono chiamati ad operare la ritenuta del 21% sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve, a titolo di ritenuta da versare all’erario. Più in particolare gli intermediari sono tenuti, ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’articolo 4, ad effettuare i seguenti adempimenti:
- se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
- se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.
Se il pagamento avviene tramite assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario non tenuto a trattenere la ritenuta, anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
=> Cedolare secca al 10% nei contratti transitori
Scadenze e sanzioni
Le novità si applicano ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, dunque le ritenute applicate ai canoni e ai corrispettivi derivanti da tali locazioni dovranno essere versate dagli intermediari entro il 16 luglio 2017.
Le sanzioni verranno applicate ad omesse o incomplete ritenute ai contratti di locazione stipulati a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017, nel rispetto dello Statuto dei diritti del contribuente e tenendo conto delle iniziali difficoltà incontrate dagli operatori.
Resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 visto che l’adempimento deve essere effettuato nel 2018. L’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto causata dal comportamento del locatore non comporterà sanzioni per gli intermediari.
