Nel caso in cui il locatore decida di cessare il contratto di locazione di un immobile commerciale dando disdetta alla scadenza del contratto, egli è chiamato a versare al locatario l’indennità di avviamento, ovvero un risarcimento per i possibili danni derivanti dal cambio di sede, operato non per propria volontà. Inoltre il conduttore non è tenuto a rilasciare l’immobile preso in locazione ad uso commerciale se prima non riceve l’indennità di avviamento.
La legge e la giurisprudenza prevedono tuttavia delle eccezioni e alcuni vincoli specifici:
- la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5603/2017 ha chiarito che nel caso in cui il titolare del locale abbia già versato l’avviamento, egli può esigere che il conduttore lasci immediatamente l’immobile;
- l’indennità spetta se la decisione di cessare il contratto è del locatore, anche nel caso il cui il conduttore abbia deciso di cessare l’attività prima o dopo la cessazione del rapporto e anche se il conduttore non ha subito alcun danno dalla perdita della clientela;
- l’indennità spetta solo se l’attività esercitata nell’immobile urbano adibito ad uso non abitativo è di tipo commerciale, industriale, artigianale, o di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro e che il locale sia adibito al rapporto col pubblico o con la clientela (l’indennità non spetta ad esempio se si tratta una semplice sede amministrativa o di un deposito);
- l’indennità non è dovuta se:
- la locazione cessa per morosità dell’inquilino;
- il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio [Cass. sent. n. 667/1998];
- il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte [Cass. sent. n. 12966/2000].
=> Il contratto di locazione ad uso non abitativo
Non sono considerate valide eventuali clausole inserite nel contratto di locazione, in cui il conduttore dichiari di rinunciare all’indennità di avviamento.
L’ammontare dell’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto e va versato prima che l’inquilino lasci il locale. La Cassazione, con l’ordinanza n. 24285/2017 ha infatti dichiarato legittimo il mancato rilascio dell’immobile se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta.
