La riduzione del 50% dalla base imponibile per gli immobili in comodato d’uso ai parenti di primo grado vale sia per l’IMU sia per la TASI (eccetto abitazioni di lusso di categoria A1, A8, A9): è una delle precisazioni contenute nella Risoluzione 1/Df del Ministero delle Finanze sull’agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità (comma 10, articolo unico, legge 190/2015).
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Regole
I parenti di primo grado sono solo genitori e figli. Il pre-requisito è che l’immobile sia dato in comodato a parenti di primo grado (genitori e figli) che lo usano come abitazione principale. Il contratto deve essere registrato e il comodante (proprietario dell’abitazione) deve risiedere e dimorare nello stesso comune in cui è situato l’immobile in comodato. Deve inoltre, possedere un solo immobile ad uso abitativo registrato in Italia ma l’agevolazione si può applicare anche nel caso possieda un altro immobile nello stesso comune purché, come precisa il Ministero, nessuna delle due case sia di lusso.
Attenzione: la norma elimina la possibilità per i Comuni (prevista dal comma 2, articolo 13, Dl 201/2011) di equiparare alla prima casa l’abitazione concessa in comodato. Cosa che determinerebbe l’esenzione IMU e TASI. Il Comune può invece prevedere un’aliquota agevolata sugli immobili concessi in comodato d’uso, non inferiore allo 0,46%, in base alla norma che concede una flessibilità dello 0,3% rispetto all’aliquota base (che, sulle abitazioni diverse dalla prima casa, è pari allo 0,76%).
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Registrazione contratto
In base al codice civile (articolo 1803), il comodato è «il contratto col quale una parte consegna all’altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta» ed è «essenzialmente gratuito». Può essere redatto in forma verbale o scritta, che quindi non obbligatoria (articolo 1350 del codice civile). Di conseguenza, ci sono due possibilità:
- contratto in forma scritta: si pagano imposta di bollo e di registro, la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto. Ai fini IMU, l’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso: quindi, per i mesi nei quali il possesso è durato più di 15 giorni, si paga la TASI-IMU per l’intero mese. Quindi, nel caso in cui ad esempio il comodato sia partito in gennaio, se il contratto è stato firmato entro il 16 gennaio l’agevolazione si applica all’intero mese, se invece è stato stipulato in data successiva si paga proporzionalmente in base alla data del comodato. Attenzione a rispettare i 20 giorni per la registrazione: per un contratto registrato il 16 gennaio, ad esempio, il termine ultimo per applicare l’agevolazione fin da inizio anno è il 4 febbraio.
- Contratto redatto in forma orale: non è soggetto all’obbligo di registrazione, in base all’articolo 3, comma 1, del DPR (decreto Presidente della Repubblica, 131/1986). Però la Legge di Stabilità 2016, introducendo l’agevolazione al 50%, richiede la registrazione: quindi, con solo riferimento ai contratti verbali di comodato, e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione IMU-TASI, la registrazione (necessaria), può essere effettuata tramite il relativo modello 69, in duplice copia, indicando come tipologia dell’atto “Contratto verbale di comodato”. Anche qui, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, rileva la data di conclusione del contratto (quindi, non quella della registrazione).
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Possesso di un solo immobile
Come prima ricordato, il comodante può possedere, oltre a quello dato in comodato, un solo immobile in Italia, con l’eccezione della prima casa di residenza che deve essere però nello stesso Comune di quella concessa in comodato. Questa limitazione si riferisce agli immobili ad uso abitativo. Se quindi il comodante è anche proprietario, ad esempio, di un negozio o di un terreno agricolo, può utilizzare l’agevolazione. Questo vale anche per le eventuali pertinenze, che non sono considerate immobili ad uso abitativo.
Attenzione: se l’immobile concesso in comodato ha una pertinenza compresa nel contratto di comodato (ad esempio un box auto), quest’ultima si considera ai fini TASI pertinenza dell’abitazione principale, con tutto ciò che ne consegue. Per ogni abitazione principale è possibile avere un massimo di tre pertinenze, appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità per ognuna delle categorie catastali previste. Esempio: appartamento dato in comodato, come abitazione principale, con due pertinenze, un garage (C6), e una soffitta (C2): la riduzione della base imponibile si applica a tutte le pertinenze. Se però, ad esempio, c’è un secondo box auto, quest’ultimo non può essere considerato pertinenza della prima casa ai fini IMU e TASI, nemmeno se accatastato insieme all’abitazione.
Sempre in relazione al possesso di un solo immobile ad uso abitativo oltre a quello concesso in comodato, c’è il caso particolare rappresentato da un proprietario che possieda, oltre a quello dato in comodato, un immobile ad uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale. Qui, interviene la lettera f, comma 3-bis, articolo 9, del Dl 557/1993, che definisce come strumentale l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole, a tempo determinato o indeterminato, per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento.
La circolare del ministero specifica che il possesso di questo immobile non preclude lo sconto IMU-TASI, perché si tratta comunque di un immobile strumentale all’esercizio dell’attività dell’agricoltura.
Coniugi
Se due coniugi possiedono ognuno al 50% l’immobile in comodato al figlio, e ad esempio il marito possiede anche un altro immobile in un Comune diverso da quello del primo immobile, l’agevolazione all’abitazione in comodato si applica solo alla quota in possesso della moglie. Se invece l’altro immobile di proprietà del marito si trova nello stesso Comune ed è adibito ad abitazione principale, il discorso cambia: l’agevolazione si applica per intero all’abitazione concessa in comodato, perché si rientra nei requisiti previsti.
Se l’immobile in comproprietà è concesso in comodato non a un figlio ma ai genitori di uno dei due coniugi, l’agevolazione si applica invece solo per la parte dell’immobile di proprietà del figlio.
Se uno dei due coniugi possiede al 100% l’immobile in comodato e al 50% di residenza, che si trova però in un comune diverso, non si può applicare l’agevolazione, perché non è soddisfatto il requisito in base al quale l’eventuale secondo immobile di proprietà oltre ad essere adibito ad abitazione principale debba trovarsi nello stesso Comune. Se invece i due immobili sopra descritti si trovano nello stesso Comune, si applica l’agevolazione TASI.
TASI su immobili in comodato
La TASI sugli immobili concessi in comodato, che come detto si applica a una base imponibile scontata del 50%, viene pagata dal proprietario, ovvero dal comodante. Questo, in virtù del fatto che la Legge di Stabilità 2016 abolisce la TASI sulla prima casa. Quindi, il comodatario non paga l’imposta, perché per lui l’immobile è l’abitazione principale. Il comodante, invece, è tenuto al versamento, applicando alla base imponibile ridotta del 50% l’aliquota stabilità dal Comune, solo in relazione alla quota attribuibile al proprietario dell’immobile concesso in comodato (in questo caso, si applica la stessa regola prevista per gli immobili in affitto). Se il Comune non ha deciso nulla in materia di quota TASI per inquilino e proprietario, si applicherà automaticamente la quota del 90%. Quindi, il proprietario prima calcola la base imponibile decurtata del 50%, poi applica l’aliquota TASI sulle seconde case date in comodato, quindi al totale così ottenuto applica il 90%.
