L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona, e spesso richiede un sostegno finanziario sotto forma di mutuo ipotecario.
Ma quando si tratta di scegliere un mutuo, orientarsi tra le diverse offerte di mutuo sul mercato (tasso fisso, tasso variabile, tasso misto, mutuo con cap, etc.) non è mai semplice: al di là del prodotto scelto, comunque, va considerato che c’è sempre la possibilità di effettuare una surroga, divenuta gratuita con il decreto Bersani del 2007 (calcola online il mutuo più adatto alle tue esigenze: su PMI.it il tool gratis).
Ognuna di queste alternative ha i suoi vantaggi e svantaggi, che dipendono dalla situazione economica personale e dalle previsioni del mercato. Pertanto, è cruciale esaminare attentamente i fattori che influiscono sulla scelta, come l’andamento dei tassi di interesse, la durata del mutuo, le proprie disponibilità finanziarie e la propensione al rischio.
La scelta del tipo di mutuo è un elemento fondamentale che può influenzare il proprio budget a lungo termine e la capacità di rimborso del prestito. Pertanto, è essenziale comprendere le differenze tra queste opzioni e valutare attentamente i propri bisogni finanziari e personali.
Tipologie di mutui
Attualmente sul mercato ci sono mutui di tutti i tipi, tra i principali troviamo:
- mutuo a tasso variabile;
- mutuo a tasso fisso;
- i mutui con CAP;
- mutui a tasso misto;
- mutui a tasso bilanciato;
- mutuo risparmio;
- rata costante e durata variabile.
Da tenere presente che ai tassi indicati viene aggiunto dalle banche uno “SPREAD” percentuale, che rappresenta il guadagno dell’Istituto stesso.
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Vediamo in dettaglio caratteristiche, vantaggi e svantaggi di ciascuna tipologia di mutuo citata.
Mutuo a tasso variabile
Il mutuo a tasso variabile, è il classico mutuo in cui gli interessi sono agganciati a parametri che variano nel tempo come l’Euribor a 3, o 6 mesi, al tasso BCE e così via, dunque il tasso potrà aumentare o diminuire nel tempo a seconda dell’andamento dei tassi del mercato.
Il mutuo a tasso variabile offre sia vantaggi che svantaggi, ed è importante valutare attentamente queste caratteristiche quando si scelgono le opzioni di finanziamento.
Quali sono i vantaggi del mutuo a tasso variabile: uno dei principali vantaggi del mutuo a tasso variabile è la possibilità di beneficiare di tassi di interesse più bassi rispetto al mutuo a tasso fisso, se paragonati al momento della stipula.
Se da una parte, infatti, il fatto che il tasso di interesse del mutuo variabile possa variare nel tempo, influenzando l’importo delle rate mensili, può spaventare, dall’altra bisogna considerare che quando scenderanno i mutui a tasso variabile si potrà beneficiare di rate mensili di importo inferiore, conseguendo un risparmio complessivo spesso sufficiente a compensare i momenti di picco. Ciò non avviene con i mutui a tasso fisso.
Quali sono gli svantaggi del mutuo a tasso variabile: la principale sfida è rappresentata dall’incertezza associata all’andamento dei tassi di interesse. Se i tassi aumentano nel corso degli anni, le rate mensili potrebbero aumentare considerevolmente, mettendo a rischio la stabilità finanziaria del mutuatario. Pertanto, chi opta per un mutuo a tasso variabile deve essere disposto a gestire il rischio di fluttuazioni del mercato e a fare piani finanziari alternativi, eventualmente valutando per tempo una surroga, nel caso in cui i tassi aumentino in modo significativo.
Mutuo a tasso fisso
Nei mutui a tasso fisso la rata stabilita al momento della stipula (solitamente calcolato prendendo come base l’Euribor a 3 mesi, o 6 mesi o il BCE) rimane costante nel corso di tutti gli anni di mutuo, a prescindere dall’andamento dei tassi.
Tale garanzia viene però controbilanciata da tassi solitamente più alti di quelli variabili. Questo però non è sempre vero: nel 2016 ad esempio gli interessi del mutuo a tasso fisso si sono talmente abbassati da far diventare questa scelta conveniente rispetto al tasso variabile tanto che due terzi dei mutui richiesti dalle famiglie italiane sono risultati essere a tasso fisso, dando il via ad un’inversione di tendenza frutto di accurate valutazioni sulle variazioni dell’Euribor e dell’Eurirs. Dunque, a seconda del periodo storico può essere interessante optare per un mutuo a tasso fisso.
Riassumendo, quali sono i vantaggi del mutuo a tasso fisso? In generale il mutuo a tasso fisso risulta un’opzione popolare per chi desidera stabilità e prevedibilità nel rimborso del prestito. Uno dei principali vantaggi è infatti dato dalla certezza del pagamento costante delle rate mensili per l’intera durata del mutuo. Questo permette ai mutuatari di pianificare il proprio budget in modo accurato, poiché non si dovranno affrontare eventuali aumenti delle rate legati alle fluttuazioni dei tassi di interesse. Inoltre, il mutuo a tasso fisso offre protezione contro eventuali aumenti dei tassi di interesse nel corso degli anni, garantendo che il pagamento rimanga invariato.
Quali sono gli svantaggi del mutuo a tasso fisso? Essendo le rate fisse, in caso di riduzioni significative dei tassi di interesse sul mercato, il mutuatario non potrà beneficiare di un calo delle rate mensili. Ciò potrebbe comportare un potenziale costo aggiuntivo a lungo termine, nel caso in cui i tassi di interesse diminuiscano in modo significativo (ovviamente anche in questo caso rimane aperta la possibilità di surroga del proprio mutuo a un altro istituto).
Inoltre, i mutui a tasso fisso possono essere più difficili da ottenere, avendo spesso, inizialmente, rate mensili più elevate rispetto a quelle di un mutuo a tasso variabili. Questo potrebbe far sì che la banca non conceda il prestito a chi ha redditi modesti, perché, quando una banca valuta la concessione di un mutuo, effettua una valutazione del rischio creditizio dei richiedenti, considerando anche la stabilità occupazionale e la solidità finanziaria complessiva. In generale la banca non eroga mutui la cui rata iniziale superi un terzo dello stipendio (o della capacità di spesa, considerando anche altri eventuali finanziamenti in essere).
Mutui con CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP (Clausola di Adeguamento del Tasso) è una variante del mutuo a tasso variabile che offre alcune protezioni aggiuntive: il tasso è variabile ma con interessi un po’ più alti del variabile puro poiché offre la garanzia che tasso non possa crescere sopra una certa soglia (CAP). Questo limite è stabilito in anticipo e non può essere superato, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato finanziario.
Quali sono i vantaggi del mutuo a tasso variabile con CAP? Innanzitutto, questo tipo di mutuo consente di beneficiare dei potenziali vantaggi di un tasso di interesse variabile, come tassi iniziali più bassi e la possibilità di ridurre le rate mensili. In aggiunta il CAP, cioè il limite massimo di variazione del tasso di interesse, offre una sicurezza aggiuntiva. Ciò significa che anche se i tassi di interesse salgono, il mutuatario sarà protetto da un aumento eccessivo delle rate mensili. Questo può fornire una maggiore tranquillità e stabilità finanziaria nel caso in cui l’andamento del mercato diventi più imprevedibile.
Quali sono gli svantaggi del mutuo a tasso variabile con CAP? L’aspetto principale da considerare è che il CAP può limitare anche i benefici derivanti da un eventuale calo dei tassi di interesse. Se i tassi diminuiscono notevolmente, il mutuatario potrebbe non essere in grado di beneficiare pienamente di questo vantaggio, poiché i mutui con CAP hanno solitamente SPREAD leggermente più alti rispetto ai mutui a tasso variabile senza clausole di protezione.
Mutui a tasso misto
I mutui a tasso misto offrono al cliente la possibilità, dopo un certo numero di anni, di scegliere se passare dal variabile al fisso o viceversa. In genere, il mutuo a tasso misto ha un periodo iniziale a tasso fisso, garantendo così una certa prevedibilità delle rate mensili. Successivamente, si passa a un periodo a tasso variabile (o variabile con CAP), consentendo al mutuatario di beneficiare di potenziali ribassi dei tassi di interesse nel futuro.
Anche il mutuo a tasso misto è un’opzione che offre una combinazione di vantaggi e svantaggi, e richiede una valutazione attenta da parte del mutuatario.
Quali sono i vantaggi del mutuo a tasso misto? Uno dei principali benefici è la possibilità di sfruttare le opportunità del mercato, godendo sia della stabilità del mutuo a tasso fisso che delle potenziali riduzioni dei tassi di interesse offerte dal mutuo a tasso variabile.
Tuttavia, è fondamentale considerare anche quali sono gli svantaggi del mutuo a tasso misto: durante il periodo a tasso variabile, il mutuatario assume il rischio di eventuali aumenti dei tassi di interesse, che potrebbero comportare un incremento delle rate mensili. Inoltre, le condizioni specifiche del mutuo a tasso misto possono variare a seconda delle offerte delle istituzioni finanziarie, e quindi è importante comprendere appieno i dettagli e le clausole contrattuali prima di prendere una decisione. In generale, i mutui a tasso misto richiedono una maggiore attenzione e una maggiore capacità di gestione del rischio da parte del mutuatario.
Mutui a tasso bilanciato
I mutui a tasso bilanciato – detto anche mutuo a tasso mix – combinano il tasso fisso ed il tasso variabile, in proporzione diversa a seconda delle preferenze del cliente, offrendo la possibilità di strutturare l’importo complessivo tra le due modalità di calcolo degli interessi.
In pratica, nel caso di un mutuo a tasso bilanciato, una parte del capitale viene rimborsata con un tasso fisso e una parte con un tasso variabile, quasi come se si trattasse di due mutui distinti. Il cliente può scegliere quale peso dare a ciascun tasso, entro i limiti della normativa vigente. Il calcolo del tasso bilanciato si ottiene facendo la media tra il tasso fisso e il tasso variabile, basandosi sulle percentuali fornite dal mutuatario alla banca.
Quali sono i vantaggi del mutuo a tasso bilanciato? Il mutuo a tasso bilanciato è una opzione che si pone quindi a metà strada tra il mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile, offrendo un mix di stabilità e flessibilità. Questo tipo di mutuo risulta pertanto conveniente per coloro che sono indecisi tra il tasso fisso e il tasso variabile, in quanto consente di unire le caratteristiche dei due tipi di tasso d’interesse, al fine di bilanciare i vantaggi e gli svantaggi di entrambi.
Andando a considerare quali sono gli svantaggi del mutuo a tasso bilanciato, spicca il fatto che si tratta di un’opzione difficile da trovare: non sono molti gli istituti di credito che offrono il mutuo a tasso bilanciato, poiché il mercato si è concentrato su altre tipologie di tassi d’interesse. Si tratta inoltre di un prodotto adatto solo a chi ha familiarità con le dinamiche dei mercati finanziari e sa come bilanciare il mix tra tasso fisso e variabile in base alle proprie aspettative future. Tra gli elementi sui quali porre attenzione segnaliamo lo SPREAD applicato dalla banca a questo tipo di finanziamento, che potrebbe essere più alto rispetto al tasso variabile tradizionale (ma più basso rispetto al tasso fisso).
Mutui risparmio
I mutuo risparmio – o mutui offset – sono un prodotto che può essere a tasso fisso o variabile e che offre la possibilità di abbattere gli interessi bancari tenendo delle somme depositate, non vincolate, sul proprio conto corrente. Gli interessi, nei mutui risparmio, vengono calcolati sulla differenza tra la quota capitale e l’importo depositato in banca.
Quali sono i vantaggi dei mutui risparmio? Il più grande vantaggio di stipulare un mutuo offset risiede nella possibilità di pagare interessi ridotti, se non addirittura azzerati: più soldi si hanno sul conto corrente, meno interessi si pagano sul mutuo. Arrivando a depositare la stessa cifra richiesta, ovvero una cifra pari alla quota capitale residua, si può ottenere un prestito a tasso 0%. Un altro vantaggio dei mutui risparmio è dato dalla flessibilità: i mutui offset consentono di avere una maggiore flessibilità nella gestione della propria liquidità, poiché è possibile prelevare denaro dal conto corrente senza dover pagare penali o interessi aggiuntivi.
Quali sono gli svantaggi dei mutui risparmio? Si tratta di mutui adatti a chi ha una certa disponibilità di liquidità: per sfruttare a pieno i vantaggi del mutuo offset è necessario avere somme anche importanti da versare sul conto corrente. Se la giacenza media sul conto è bassa, il mutuo offset potrebbe non essere conveniente, soprattutto quando si tratta di un mutuo a tasso variabile. Da valutare i costi di gestione che potrebbero essere più elevati rispetto ad altre tipologie di mutuo. Un altro svantaggio dei mutui offset è dato dalla difficoltà di accesso: in Italia, poche banche offrono mutui risparmio. Inoltre, per ottenere un mutuo offset, è necessario essere correntisti della banca che lo eroga.
Mutui a rata costante e durata variabile
I mutui a rata costante e durata variabile sono prodotti caratterizzati dal tasso variabile, l’importo della rata però rimane invariato nel tempo, quella che cambia è la durata originaria del mutuo che può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni del mercato, di solito vengono stabilite delle durate massime e minime del piano di rimborso.
Quali sono i vantaggi del mutuo a rata costante e durata variabile? Questa tipologia di mutuo consente di mantenere una rata mensile stabile nel corso del tempo, offrendo quindi una certa sicurezza nel piano di rimborso. Inoltre, la durata del mutuo può essere negoziata e adattata alle esigenze finanziarie del mutuatario, consentendo una maggiore flessibilità nel piano di rimborso.
Quali sono gli svantaggi del mutuo a rata costante e durata variabile? L’adattamento della durata del mutuo può comportare un aumento degli interessi complessivi pagati nel corso del tempo. Inoltre, in caso di variazioni delle condizioni economiche, come l’aumento dei tassi di interesse, potrebbe essere necessario affrontare un periodo di rimborso parecchio più lungo del previsto. Pertanto, la valutazione dei vantaggi e degli svantaggi del mutuo a rata costante e durata variabile è fondamentale per prendere una decisione informata in base alle proprie esigenze finanziarie e al proprio profilo di rischio.
Rinegoziazione e surroga del mutuo
Di fronte a questa eterogenea offerta di mutui presenti sul mercato la scelta che oggi sembra essere più conveniente, a fronte del recente rialzo dei tassi di interesse, sembra essere quella del tasso fisso, che offre una maggiore stabilità e lascia comunque aperta la strada, quando scenderanno i mutui a tasso variabile, alla rinegoziazione con la banca o alla surroga ad un altro istituto.
La rinegoziazione del mutuo e la surroga sono due opzioni che consentono di modificare le condizioni del proprio mutuo, ma presentano differenze significative.
Per surroga si intende la portabilità del mutuo, ovvero il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. La banca erogatrice del mutuo originario è obbligata a concedere la surroga del mutuo senza opporsi o creare impedimenti. Prima del 2007 la surroga aveva dei costi, poi per effetto del decreto Bersani è divenuta gratuita, lasciando ai clienti maggiore libertà di scelta tra i vari prodotti bancari, ma anche di negoziazione con le banche.
La rinegoziazione del mutuo è un accordo tra il mutuatario e la banca che ha concesso il prestito. Consiste nella modifica delle condizioni del mutuo originale, come la riduzione del tasso di interesse, dello SPREAD, o l’estensione della durata del prestito. La rinegoziazione avviene all’interno della stessa istituzione finanziaria, e di solito richiede il pagamento di commissioni e spese aggiuntive. Questa opzione può essere vantaggiosa per i mutuatari che desiderano ottenere condizioni più favorevoli senza dover cambiare banca.
La differenza principale tra la rinegoziazione del mutuo e la surroga è, dunque, che la rinegoziazione avviene all’interno della stessa banca, mentre la surroga implica il trasferimento del mutuo a un’altra banca. Entrambe le opzioni possono offrire vantaggi in termini di risparmio sui costi del mutuo, ma è importante valutare attentamente le condizioni offerte da diverse istituzioni finanziarie e considerare eventuali costi aggiuntivi prima di prendere una decisione.
